COVID 19 : Réviser le loyer d’un bail commercial pour l’adapter aux nouvelles valeurs locatives

Pendant la période de fermeture administrative des commerces due à l'épidémie de Coronavirus Covid 19, la plupart des loyers n’ont pas été réglés et ne le seront jamais.

Si les bailleurs annulent massivement (contraints le cas échéant), les loyers des commerçants pendant deux mois pour tous les commerces fermés le 14 mars et rouverts le 11 mai, et pendant un trimestre pour le secteur du CHR en 2020, comme les incite à le faire le gouvernement, cela représente 20 à 25 %.

Cela permet mécaniquement d’anticiper que les valeurs locatives devraient baisser dans les prochains mois dans ces proportions.

Une fois les commerces réouverts, les commerçants vont pouvoir mesurer l’activité et son adéquation aux charges d’exploitation, et notamment aux loyers des baux commerciaux, qui constituent un poste de dépense particulièrement lourd.

Ils voudront acter la baisse des valeurs locatives qu’ils anticipent d’autant plus fort.

Réduire son loyer en cours de bail commercial 

Il existe deux possibilités pour faire baisser une valeur locative en cours de bail :

   - la modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une diminution de plus de 10 % de la valeur locative ;
   - la variation de plus de 25% du loyer lorsque le bail comprend une clause d’échelle mobile, ce qui est le cas des baux conclus pour des locaux situés en centre commercial notamment.

La modification des facteurs locaux de commercialité est probable au second semestre 2020 et plus encore au premier semestre 2021 si la consommation reste atone à la réouverture des commerces.

Dans ce contexte, de nombreuses enseignes et de nombreux commerçants, dont les EBE seront négatifs remettront leurs clés aux bailleurs : acquisitions de clauses résolutoires, congés, résiliations amiables, procédures collectives. Les locaux libérés seront commercialisés à des loyers inférieurs aux précédents.

Or, en droit des baux commerciaux, les juridictions considèrent habituellement que la fermeture de points de vente concomitante à la baisse de la valeur locative constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Les demandes de révision des valeurs locatives en cours de bail fondées sur les articles L. 145-38 (« par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du Code monétaire et financier,  intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ») et L. 145-39 du code de commerce (« en outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ») seront le plus souvent recevables.

Vous pouvez faire fixer le loyer de votre bail commercial par le juge tous les 3 ans (depuis la dernière fixation).

La fixation rétroagit au jour de la demande de révision.

Pour savoir combien vous pourriez économiser sur votre loyer, testez gratuitement la valeur locative de votre emplacement : 

(les valeurs locatives indiquées au jour de la publication de cet article ne tiennent pas compte de la baisse anticipée du fait de la crise du coronavirus ; la formule de notre expert judiciaire partenaire, Colomer Expertises, n'est pas encore mise à jour, dans l'attente de l'observation des conséquences du déconfinement). 

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