Covid 19 / Confinement #2 : Comment gérer les négociations en cours avec les bailleurs ?

Les nouvelles mesures administratives instituées par le décret du 29 octobre 2020, actualisé par le décret du 2 novembre 2020, interviennent alors même que des négociations sont en cours entre bailleurs et preneurs au titre de la première période de confinement et/ou de fermeture administrative. Les possibilités et marges de négociation au titre de la deuxième période dépendent de ce qui a été acté, payé ou non au titre de la première période.

Les réactions des bailleurs sur la première période de confinement et/ou de fermeture administrative :      

• Certains bailleurs ont cherché à « enfermer » rapidement leurs locataires dans des protocoles contraignants et déséquilibrés, et certains locataires, pressés d’obtenir une exonération de loyers, se sont laissés « piéger ».

• D’autres bailleurs, au contraire, prennent le temps de la négociation : ils ont eu la délicatesse de ne pas menacer leurs locataires par des mises en demeure ou des commandements de payer visant la clause résolutoire (il faut dire que les bailleurs étaient tenus de respecter la période juridiquement protégée). 

• Les « bailleurs institutionnels » offrent des franchises mais exigent systématiquement des contreparties : renonciation du preneur à sa faculté de résiliation triennale, décalage de la prochaine échéance triennale, augmentation de la durée du bail, renouvellement anticipé du bail etc…

• Les « petits bailleurs » investisseurs, qui doivent faire face à leur propre difficulté (engagements financiers, emprunts bancaires etc…), peuvent perdre patience et exercer des pressions illégitimes (délivrance d’un commandement de payer, mise en place d’une mesure conservatoire sur compte bancaire). 

• Certains bailleurs sont disposés à accepter des reports, à savoir un échelonnement des arriérés de loyers non payés au titre de la période de confinement ou de fermeture administrative, même lorsqu’ils n’y sont pas tenus au regard du profil du locataire (commerçant non protégé par la réglementation). 

• De façon générale, les bailleurs accepte de modifier les modalités de paiement des loyers pour une période limitée (jusqu’à la fin de l’année 2020, voire au-delà) : paiement mensuel et non trimestriel, paiement à terme échu et non à échoir.  
 

Deuxième période de confinement et/ou de fermeture administrative : comment gérer les négociations avec les bailleurs ?  

Si aucun accord n’a encore été trouvé au titre de la première période, il est préférable d’élargir le périmètre de la négociation avant de concéder la moindre contrepartie à votre bailleur.

Si un accord a d’ores et déjà été signé : la négociation sera particulièrement ardue, la plupart des bailleurs (institutionnels, investisseurs ou personnes physiques représentées par un gestionnaire de biens) n’accordant pas de franchise de loyers, même partielle, sans la concession d’une contrepartie à leur bénéfice.


Eu égard à l’ampleur de la crise sanitaire et à l’étendue des périodes de confinement et de fermeture administrative, les « bailleurs institutionnels » pourraient craindre le départ massif de certains locataires (plusieurs secteurs d’activité ont en effet subi de plein fouet la crise sanitaire et les mesures administratives subséquentes). 

Vis-à-vis des bailleurs, il convient donc de solliciter, outre des franchises de loyer au titre des périodes de confinement et/ou de fermeture administrative, des baisses de loyer lesquelles pourraient être acceptées de façon temporaire.

Les mesures d’accompagnement pourraient se traduire par la mise en place de paliers sur le montant du loyer, l’application d’un allègement sur plusieurs mois.
Cependant, ces loyers progressifs, qui permettraient aux bailleurs de conserver leurs loyers faciaux, ne devraient être accordés qu’aux preneurs les plus sérieux, ceux qui seront en mesure de rassurer les bailleurs sur la qualité de leur projet et leur solvabilité.

Si le quatrième trimestre 2020 a d’ores et déjà été payé, il convient de formuler rapidement des réserves auprès de votre bailleur en sollicitant le remboursement des loyers indument payés, notamment au titre des mois de novembre et décembre, et en annonçant une compensation sur l’échéance à venir si ce remboursement n’était pas effectué avant ladite échéance.

Enfin, dans le cadre de la négociation au titre de la deuxième période de confinement et/ou fermeture administrative, il conviendra d’utiliser le levier fiscal, le Ministre de l’économie ayant annoncé le 28 octobre 2020 un dispositif au bénéfice des bailleurs.    

Gouache Avocats intervient dans de nombreuses négociations auprès des bailleurs, en privilégiant :

- l’envoi d’un courrier sur papier en tête de notre Cabinet au bailleur pour lui notifier une argumentation préservant les droits du preneur et caractérisant la bonne foi de celui-ci ;

Commandez votre courrier !   

- la recherche d’une solution amiable, mutuellement acceptable, coconstruite avec le bailleur, en organisant des réunions dans un esprit de médiation et en vous accompagnant jusqu’à la conclusion d’une transaction pour sécuriser les intérêts du preneur. 

Négociez votre franchise de loyer