mardi 21 janvier 2025
Trop souvent ignorée, le statut des baux commerciaux permet aux parties de réviser le loyer au cours du bail commercial.
Cette possibilité est notamment offerte par l’article L. 145-38 du code de commerce qui prévoit que :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».
Si la loi Pinel a permis au preneur de limiter l’augmentation en cas de hausse de la valeur locative par le « lissage » du loyer, aucune limite n’a été prévue en cas de baisse du loyer.
A ce jour, de nombreux éléments permettant de caractériser la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité peuvent être mis en évidence par les locataires, et notamment :
- Impact Covid 19
- Crise politique et économique (Gilets jaunes, grèves liées à la réforme des retraites, dissolution de l’Assemblée nationale, etc.)
- Inflation ;
- Effets post J.O
- Difficultés de circulations et d’accès liées aux modifications de la voierie ;
Il est possible de citer les décisions suivantes ayant permis aux locataires de voir baisser leur loyer en cours de bail, sur le fondement de l’article L. 145-38 du code de commerce :
Plus récemment, le tribunal judiciaire de Paris a rendu une décision sur ce fondement au sujet d’un commerce de restauration situé sur la rue de Rivoli à Paris (TJ Paris, 7 mai 2024, n° 22/05065).
Le juge des loyers a notamment considéré que :
« Dans son rapport définitif en date du 6 novembre 2023, l'experte judiciaire souligne qu' « il apparaît tout à fait cohérent que la baisse du nombre de commerce, d'enseignes nationales, de la fréquentation de la station de métro desservant les lieux loués ainsi que la modification de la voirie aient entraîné une baisse de fréquentation des boutiques du voisinage. En conséquence, le lien de causalité entre la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la baisse de plus de 10% de la valeur locative paraît être établi », et conclut que « pour la boutique expertisée en révision au 22 décembre 2021 : une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est intervenue depuis la dernière fixation du loyer, entraînant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce ».
Pour engager ce processus, il suffit de notifier une demande de révision du loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Une telle lettre permettra, à tout le moins, de provoquer une négociation avec le bailleur, tendant à une baisse de loyer.
Le Cabinet Gouache reste à votre écoute pour l’engager.
Période propice à la révision du loyer à la baisse
Le prix du loyer ne se décide pas seulement lors de la conclusion du bail ou lors de son renouvellement. Le code de commerce offre la possibilité aux parties de procéder à une révision en cours de bail. Les indicateurs actuels tendent à une baisse des valeurs locatives et donc des loyers.
Vers une révision des loyers à la baisseTrop souvent ignorée, le statut des baux commerciaux permet aux parties de réviser le loyer au cours du bail commercial.
Cette possibilité est notamment offerte par l’article L. 145-38 du code de commerce qui prévoit que :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».
Si la loi Pinel a permis au preneur de limiter l’augmentation en cas de hausse de la valeur locative par le « lissage » du loyer, aucune limite n’a été prévue en cas de baisse du loyer.
A ce jour, de nombreux éléments permettant de caractériser la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité peuvent être mis en évidence par les locataires, et notamment :
- Impact Covid 19
- Crise politique et économique (Gilets jaunes, grèves liées à la réforme des retraites, dissolution de l’Assemblée nationale, etc.)
- Inflation ;
- Effets post J.O
- Difficultés de circulations et d’accès liées aux modifications de la voierie ;
Il est possible de citer les décisions suivantes ayant permis aux locataires de voir baisser leur loyer en cours de bail, sur le fondement de l’article L. 145-38 du code de commerce :
- la désertification de nombreuses surfaces de bureaux et de commerces et la baisse notable de la fréquentation des stations de RATP (Paris, 16e ch. B, 20 sept. 2002, GPA Vie c/Grande Pharmacie de Paris, RG n° 2001/13412),
- la fermeture d'un accès à la station de métro située à proximité, et la restructuration de bureaux vacants (CA Paris, 16e ch. A, 27 nov. 2002, Sté Immobilière de la Place de la Madeleine c/Hédiard, RG n° 2000/21766).
- la fermeture de la circulation automobile et piétonne sur un trottoir, mise en place de barrières mobiles, diminution de la chalandise (TJ Paris, 14 décembre 2020, n° 18/00671).
Plus récemment, le tribunal judiciaire de Paris a rendu une décision sur ce fondement au sujet d’un commerce de restauration situé sur la rue de Rivoli à Paris (TJ Paris, 7 mai 2024, n° 22/05065).
Le juge des loyers a notamment considéré que :
« Dans son rapport définitif en date du 6 novembre 2023, l'experte judiciaire souligne qu' « il apparaît tout à fait cohérent que la baisse du nombre de commerce, d'enseignes nationales, de la fréquentation de la station de métro desservant les lieux loués ainsi que la modification de la voirie aient entraîné une baisse de fréquentation des boutiques du voisinage. En conséquence, le lien de causalité entre la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la baisse de plus de 10% de la valeur locative paraît être établi », et conclut que « pour la boutique expertisée en révision au 22 décembre 2021 : une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est intervenue depuis la dernière fixation du loyer, entraînant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce ».
Pour engager ce processus, il suffit de notifier une demande de révision du loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Une telle lettre permettra, à tout le moins, de provoquer une négociation avec le bailleur, tendant à une baisse de loyer.
Le Cabinet Gouache reste à votre écoute pour l’engager.
Nos solutions
On peut obtenir la baisse du loyer en cours de bail commercial en demandant la révision du loyer.En étroite collaboration avec Colomer Expertises, nous mettons en place une action amiable ou judiciaire.
