lundi 9 mai 2016
Les conditions d’exercice du droit de préemption offert au preneur à bail commercial
Pour toute cession de locaux intervenant depuis le 18.12.2014, le preneur à bail commercial dispose d’un droit de préemption, sauf exclusion expresse du bail. Dans quelles conditions ce droit doit-il être mis en œuvre ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 a introduit entres autres dispositions un droit de préférence au bénéfice du locataire de bail commercial en cas de vente de ses locaux par le propriétaire des murs.
C’est un droit qui existait déjà en matière de bail d’habitation mais qui n’avait pas son pendant en matière de baux commerciaux.
C’est désormais chose faite. Ce droit de préférence permet au locataire d’un bail commercial de pouvoir bénéficier par priorité des conditions de la vente. Ceci implique que si vous êtes locataire d’un local commercial, le propriétaire devra vous informer de son projet en cas de vente, vous le notifier soit par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par lettre remise ne main propre, ou enfin par huissier. Cette notification devra impérativement inscrire d’une part le prix et les conditions de la vente et d’autre part, reproduire textuellement les quatre premiers alinéas de l’article L145-46-1 du Code de Commerce.
En tant que locataire, vous aurez alors un mois pour vous prononcer sur cette offre. Si par la suite le propriétaire entend abaisser les conditions de la vente, notamment le prix ou d’autres conditions, il devra alors à nouveau vous notifier les nouvelles conditions de la vente dans les mêmes formes que précédemment décrites.
Toutes ces formes sont mentionnées à peine de nullité, si bien que vous pourrez, en cas de vente au mépris de votre droit de préférence, demander la nullité de la vente.
Si le locataire accepte les conditions du bailleur, il devra alors régulariser la vente dans un délai de deux mois. Ce délai sera porté à un délai de quatre mois au cas où, en tant que locataire, vous aurez pris soin dans votre courrier d’acceptation de mentionner votre souhait de recourir à un prêt. Si à l’expiration de ce délai la vente n’a pas eu lieu, l’offre du bailleur, propriétaire des murs sera alors caduque et il recouvrera alors toute liberté d’actions pour vendre son bien à qui il le souhaite.
Nous vous invitons à découvrir ici notre vidéo sur le champ d'application du droit de préemption institué par la loi Pinel.
Une dernière précision : le droit de préférence vous est acquis en qualité de locataire d’un local commercial, à partir du moment où la vente est effectuée postérieurement au 18 décembre 2014, peu important donc l’ancienneté de votre bail.
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