Le contrat de location-gérance

Le Cabinet Gouache avocats vous livre un article Focus sur le contrat de location-gérance de fonds de commerce : son intérêt pour les parties au contrat, les conditions à remplir, les principales clauses contractuelles sur lesquelles il convient d’être vigilant, les formalités consécutives obligatoires.

Rappel de la notion de location-gérance et de son intérêt

Régie par les articles L. 144-1 à L 144-13 du code de commerce, la location-gérance, appelée aussi gérance libre, est un mode d’exploitation par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement, la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls, en contrepartie du paiement d’une redevance.

La location-gérance permet,

Pour propriétaire du fonds :

- De conserver la propriété du fonds ;
- D’obtenir un revenu, grâce à la perception de redevances, sans l'exploiter personnellement ;
- De faire exploiter le fonds par une personne qui a éventuellement d’avantage de temps à consacrer à l’exploitation du fonds et au développement d’une clientèle locale.

Elle peut également représenter un bon moyen de préparer la cession de son entreprise en étant dans ce cas assortie d’une promesse de cession du fonds.

Elle permet surtout au promoteur du réseau de distribution d’être titulaire des droits au bail et donc de contrôler parfaitement les emplacements commerciaux, et ce faisant l’entier périmètre du réseau. C’est le montage adopté le plus couramment dans la restauration rapide de hamburgers.

Pour le locataire-gérant :

- D’accéder à l’exploitation d’un fonds de commerce sans avoir à acquérir immédiatement les éléments parfois onéreux d'un fonds (droit au bail, brevet, matériels, licences ou autres). 
- D'apprécier la viabilité du fonds, s’il envisage de l’acquérir à terme.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l'intérêt de la location-gérance dans le cadre d'un réseau de franchise, vous pouvez visionner la vidéo sur la location-gérance et franchise.

Conditions préalables au contrat de location-gérance

Le fonds de commerce doit exister préalablement à la date de conclusion du contrat de location-gérance.

En outre, le propriétaire du fonds devait en principe, à peine de nullité du contrat, avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans.

Depuis une loi du 21 juillet 2019, la condition d'exploitation du fonds pendant un délai de 2 ans a été supprimée. 

Les principales clauses du contrat de location-gérance

Exploitation du fonds par le locataire-gérant :

Le locataire-gérant doit exploiter le fonds afin d’en tirer profit et ne pas le laisser péricliter.

Le contrat peut imposer au locataire-gérant de veiller à empêcher toute dépréciation, diminution de rendement ou cessation d’exploitation, même temporaire.

Par ailleurs, le locataire-gérant ne doit pas modifier la destination du fonds. S’il souhaite adjoindre une nouvelle activité au fonds, il devra requérir l’accord du propriétaire.

Enfin, sauf clause contraire, il devra solliciter l’accord du propriétaire du fonds s’il souhaite céder ou sous-louer son droit à l’exploitation.

Equipement /investissements :

Les conditions d’équipement du fonds et les investissements doivent également être répartis par le contrat selon les options stratégiques du propriétaire du fonds et la capacité financière du preneur.

Transfert des contrats de travail :

Les contrats de travail des salariés attachés au fonds sont de plein droit transférés au locataire-gérant.

Redevance :

En contrepartie de la jouissance du fonds, le locataire devra verser une redevance au propriétaire, laquelle est soumise à TVA. Elle est le plus souvent exprimée en pourcentage du chiffre d’affaires généré par l’exploitation du fonds, avec perception d’une redevance minimum forfaitaire. 

Tout autre système peut néanmoins être convenu. Elle peut également être indexée sur la variation d’un indice au moyen d’une clause d’échelle mobile.

Les redevances sont payables généralement au mois ou au trimestre.

Paiement du loyer des locaux :

Bien souvent ce point est sous-estimé et pourtant fondamental. Il peut être convenu soit que le locataire-gérant règlera le montant du loyer et des charges directement au bailleur, soit que le propriétaire du fonds continue à régler au bailleur les sommes dues aux termes du bail et en obtient le remboursement ou le paiement d’avance par le locataire-gérant.

La prudence nous conduit à privilégier la deuxième option afin le propriétaire du fonds conserve la maîtrise et la parfaite connaissance de la bonne exécution du bail, lequel constitue souvent un élément essentiel de la valorisation de son fonds. 

Non-concurrence :

Le locataire-gérant ne peut pas faire concurrence au fonds loué ni en détourner la clientèle. En revanche, à défaut de stipulation contractuelle contraire, il peut exercer plusieurs activités.

Quant au propriétaire du fonds, il doit bien entendu s’abstenir d’exercer une activité concurrente.

Travaux et réparation :

Il appartient aux parties de bien prévoir la répartition des travaux et réparations. En pratique, ils sont généralement mis à la charge du locataire-gérant.

Garantie :
Pour garantir les risques liés à l’exécution du contrat, le locataire-gérant verse un dépôt de garantie qui lui sera restitué à l’issue du contrat, après déduction des sommes éventuellement dues au propriétaire du fonds. Une garantie bancaire pourra également être demandée.

Durée/fin du contrat :

La durée du contrat de location-gérance est adossée à celle du contrat de licence ou de franchise lorsqu’ils sont couplés. 

Sauf disposition contractuelle, le locataire-gérant n'a pas de droit acquis au renouvellement du contrat et l’issue du contrat, le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser d’indemnité.

Clause résolutoire :

Le propriétaire du fonds reprend le fonds dans l'état où il se trouve à la fin du contrat, de sorte que pour limiter le risque de retrouver un fonds déprécié suite à une exploitation inappropriée, il est déterminant de fixer les manquements contractuels donnant lieu à résiliation.

Formalités consécutives à la signature du contrat

S’il n’est pas déjà inscrit au registre du commerce et des sociétés, le locataire-gérant doit demander son immatriculation dans les 15 jours suivant la date d’effet du contrat, date à laquelle il devient commerçant.

Enfin, le contrat de location-gérance doit impérativement faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de sa signature. 

Si aucune sanction n’est prévue en cas d’absence de publication, elle n’en demeure pas impérative car elle permet de faire courir deux délais de haute importance : d’une part, le délai de 3 mois accordé aux créanciers du fonds pour demander le paiement intégral de leurs créances et d’autre part, le délai de 6 mois pendant lequel le propriétaire du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Le contrat de location-gérance n’a pas à être soumis à la formalité de l’enregistrement. En revanche, si le contrat comporte une promesse unilatérale de vente du fonds, elle devra être enregistrée, à peine de nullité, dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation.