Comment investir dans l'immobilier ? (Courrier, Cadres & Dirigeants, Avril 2013)

Quel investissement immobilier ?

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier pour votre retraite, et vous vous demandez quel support est le mieux adapté à votre projet : détention et location de l’immeuble en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile Immobilière(SCI) ? Investissement dans une foncière cotée ? Voici quelques pistes de réflexion.

Quel type d’immeuble ? Selon que vous investirez dans un immeuble à usage d’habitation, ou à usage de bureaux ou de commerce, les rendements seront différents : comparez bien les loyers attendus pour le bien avec le prix demandé. Un bail d’habitation est très protecteur du locataire, et vous expose à des risques plus importants d’impayés.

Investissement « Duflot » et autres régimes d’incitation fiscale ? Mieux vaut payer de l’impôt sur un bien de qualité, que d’acheter un bien vendu trop cher, du fait de cet avantage fiscal, et dont le rendement, une fois l’avantage fiscal terminé, se révèlera extrêmement faible. Attention également, si votre budget est serré, aux efforts de trésorerie que vous devrez fournir : on vous présentera souvent un coût annuel ou mensuel à financier, qui inclut en fait la réduction d’impôt dont vous ne bénéficiez que l’année suivante. Vérifiez que vous êtes en mesure d’honorer vos remboursements.

Faut-il créer une SCI ? La SCI permet d’organiser au sein de ses statuts, les rapports entre les différents associés, bien plus librement que si l’immeuble était détenu dans le cadre d’une indivision. L’autre avantage de la SCI est fiscal : si l’on souhaite céder ou donner des parts de SCI, l’assiette des droits d’enregistrement est calculée non pas sur la valeur de l’immeuble lui-même, mais sur la valeur des parts de la SCI. La société s’étant, en général, endettée pour acquérir l’immeuble, la valeur des parts de la SCI au moment de l’acquisition de l’immeuble est bien souvent réduite au montant de l’apport personnel des investisseurs. Dès lors, l’assiette des droits d’enregistrement est fortement réduite. Le même raisonnement vaut pour une opération portant sur l’usufruit ou la nue-propriété des titres de la SCI, moins onéreuse que le démembrement d’un immeuble lui-même.

Acheter pour louer à sa propre société d’exploitation ? Si vous êtes chef d’entreprise, il est intéressant sur le plan patrimonial d’acheter des locaux pour les louer à votre société d’exploitation. Cependant, si vous envisagez que le loyer couvre l’intégralité des charges de la SCI, il conviendra d’adapter les caractéristiques de l’emprunt (montant, durée, taux) plutôt que d’augmenter le loyer pour couvrir ces charges. En effet, l’administration fiscale est attentive aux prix pratiqués entre sociétés liées (et en particulier celles appartenant aux mêmes associés) : si votre loyer est supérieur à un loyer de marché, l’administration fiscale considèrera ce loyer comme anormal et refusera la déduction de la fraction du loyer jugée anormale. Sauf exception (option de la SCI pour l’IS, cession de l’usufruit des titres à la société d’exploitation, indexation des loyers…) les revenus de la SCI seront intégrés dans vos revenus fonciers.

Les foncières cotées ? L’investissement dans une foncière cotée revêt le principal avantage de la liquidité, puisque ces sociétés sont conçues pour être des « OPCVM » dont les sous-jacents sont des immeubles. L’optique est davantage de diversifier vos investissements, en choisissant ici de confier le choix des actifs à des professionnels, et de tenter d’obtenir des rendements à court ou moyen terme.