Prescription de l’action du preneur en répétition de charges de copropriété

Ne constituent pas des charges locatives les charges de copropriété qui ne sont pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur.

Une société locataire de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété assigne par acte du 31 mai 2013 une SCI bailleresse en répétition de charges de copropriété payées par erreur depuis 2002.

Le tribunal de grande instance dit la société locataire irrecevable en sa demande au titre des charges de copropriété réglées avant le 31 mai 2008 du fait de la prescription.

Devant la cour d’appel, la société locataire soutient que son action n’est soumise :

• ni à la prescription quinquennale de l’ancien article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, dès lors que les charges de copropriété ne constituent pas des charges locatives proprement dites, 
• ni à la prescription quinquennale de la loi du 17 juin 2008 n° 2008-561 (article 2224 du code civil).

La cour d’appel lui donne raison en retenant que l’action en répétition de charges de copropriété obéit au droit commun et que la prescription était trentenaire avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.  

Devant la Cour de cassation, la SCI bailleresse fait grief à la cour d’appel de ne pas avoir respecté la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, et rappeler à l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi est rejeté.

La Cour d’appel, qui a relevé que les charges de copropriété ne sont pas stipulées au bail commercial comme étant supportées par le preneur, en a exactement déduit que l’action en répétition n’est pas soumise à la prescription abrégée de l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005.

Depuis la Loi du 17 juin 2008 n° 2008-561, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans (article 2224 du code civil).

Ce délai  est également applicable aux actions relatives à la copropriété (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018). 

Avant la réforme, la prescription de droit commun était de trente ans et se posait la question de savoir si un bailleur pouvait opposer à une action en répétition de charges de copropriété la prescription abrégée de l’ancien article 2277 du code civil alors que cet article ne visait que les charges dites locatives.

Il résulte de la décision de la Cour de cassation que les charges de copropriété ne constituent des charges locatives, au sens de l’ancien article 2227 du code civil, que lorsqu’elles ont été expressément mises à la charge du preneur dans le bail.


Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 16-24.701