Résiliation de plein droit du bail commercial

Le bailleur peut renoncer à l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à son seul profit même après commandement.

Lorsque le bailleur n’est pas payé des loyers et charges, il fait généralement jouer la clause résolutoire insérée dans le bail.

Selon les prescriptions de l'article L. 145-11 du code commerce, il fait alors signifier un commandement de payer au locataire, qui dispose alors d’un délai d’un mois pour se mettre en règle, faute de quoi la clause résolutoire est en principe acquise au bailleur et le bail résilié de plein droit, sauf à ce que le juge suspende les effets de la clause résolutoire.

Dans l’affaire qui a été soumise à la Cour de cassation, le preneur à bail n’avait pas réglé les arriérés dans le délai d’un mois visé au commandement. Pourtant, le bailleur a renoncé à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et a préféré voir le bail se poursuivre.

Contre toute attente, c’est alors le locataire qui a sollicité du juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

En réalité, il apparaissait plus intéressant au locataire de voir le bail résilié immédiatement plutôt que de se voir engagé à payer les loyers et charges jusqu’à la fin de la période triennale.

Le locataire soutenait que le bailleur ne peut pas renoncer aux effets du commandement de payer qu'il a lui-même fait signifier.

Tel n’a pas été l’avis de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Cette dernière a considéré que la clause résolutoire figurant au commandement n’a pas produit d’effet et que le bail liant les parties se poursuivrait jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours. 

Selon la Cour d’appel, le commandement de payer constituait une simple mise en demeure de régulariser sans qu’il soit expressément notifié au preneur que la résiliation prendrait effet inéluctablement à l’expiration du délai d’un mois.

La Cour de cassation, dans un arrêt largement publié, confirme la solution retenue par la Cour d’appel en s’appuyant sur un autre argument, également relevé par les juges du fond :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause. »

Ainsi, dès lors que la clause résolutoire est stipulée au bénéfice du seul bailleur, celui-ci peut renoncer au bénéfice de cette clause même après la délivrance du commandement de payer et demander la poursuite du bail.

La solution retenue tant par les juges du fond que par la cour de cassation est dans la lignée de la jurisprudence passée qui avait retenu que la clause résolutoire comportant la mention « si bon lui semble » n’est stipulée qu’au profit du bailleur, lequel conserve le choix de se prévaloir de la clause ou de poursuivre l’exécution forcée du contrat (Cass. Civ. 3^e, 24 mars 1999 n°96-20.590)

Cass. civ. 3e ch. 27 avril 2017, n° 16-13625, FS+P+B+I