Le juge peut-il apprécier le bien-fondé de l’application d’une clause résolutoire du bail commercial ?

La jurisprudence rappelle régulièrement que le propre d’une clause résolutoire de plein droit est de retirer tout pouvoir d’appréciation au juge. Toutefois, certaines voies peuvent permettre au Preneur de faire échec à l’application de la clause résolutoire.

Saisie de l’affaire, la 3e chambre de la Cour de Cassation a rappelé à l’ordre la Cour d’appel, indiquant qu’ « en statuant ainsi, alors que la convention écartait l'appréciation judiciaire de la gravité des faits visés en stipulant une clause de résiliation de plein droit dont la nullité n'était pas invoquée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »

La solution, loin d’être nouvelle, est dans la lignée de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur les clauses résolutoires : celles-ci sont par définition soustraites à l’appréciation des juges du fond sur la gravité des faits. Compte tenu de son importance pratique, elle mérite toutefois d’être rappelée, à tel point que l’arrêt sera publié au Bulletin.

Un autre point nous parait devoir être souligné : la Cour rappelle indirectement que le Preneur conserve la faculté d’invoquer la nullité éventuelle de la clause résolutoire, ce qui n’a pas été invoqué en l’espèce.

A ce titre, rappelons par exemple que dans un arrêt du 8 décembre 2010, la Cour de Cassation avait affirmé que toute clause résolutoire ne laissant pas un délai d’un mois au Preneur pour s’exécuter après un commandement (délai prévu par article L.145-41 du code de commerce) était frappée de nullité. 

Cet arrêt avait été rendu sous l’empire de l’ancien texte de l’article L.145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la sanction des clauses impératives du statut va en réalité plus loin que la nullité : le nouveau texte de l’article L.145-15 du code de commerce a remplacé la nullité par la sanction du « réputé non-écrit ». 

Ceci signifie que désormais, la clause qui contrevient aux dispositions statutaires visées par le texte, est réputée ne jamais avoir été incluse dans le contrat. La conséquence est que le Preneur peut à tout moment demander au juge de déclarer la clause « réputée non écrite », sans qu’aucune prescription ne puisse lui être opposée.

Le législateur par l’édiction de cette nouvelle sanction, tend à accroître la protection accordée au preneur du local commercial et à renforcer le respect par le bailleur du statut des baux commerciaux.

Ajoutons enfin que la réforme du droit des obligations entrée en vigueur au 1er octobre 2016 permet par ailleurs au Preneur de soulever le caractère non-écrit d’une clause résolutoire d’un bail commercial dit « d’adhésion » (c’est-à-dire non soumis à la négociation des parties) qui imposerait des obligations manifestement déséquilibrées à la charge du Preneur.

Ainsi, le Preneur assigné en acquisition de clause résolutoire du bail commercial a tout de même quelques moyens dans sa besace, dont il convient de vérifier au cas par cas, s’ils peuvent être valablement avancés pour lui permettre d’échapper au jeu de cette clause.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2016, 15-18.051, Inédit