Conditions dans lesquelles l’acquéreur est fondé ou pas à opposer au vendeur un refus de financement

L’acquéreur peut-il valablement faire jouer la condition suspensive d’octroi de prêt alors qu’il a modifié les caractéristiques du prêt sollicité ?

L’arrêt commenté a été rendu en matière de vente d’un bien immobilier mais la solution s’applique selon nous à toute vente conclue sous condition suspensive de financement (notammentcessions de fonds de commerce ou cession de droit au bail).

Rappelons que lorsqu’une promesse est conclue sous condition suspensive de financement, elle précise en principe les principales caractéristiques du prêt sollicité (montant, durée maximale et taux maximal).

Dans l’hypothèse où l’acquéreur se prévaut d’un refus de prêt alors qu’il a sollicité un taux plus bas et/ou une durée de prêt plus courte, il parait bien évident qu’il ne peut se prévaloir du refus de prêt à l’égard du vendeur pour échapper à ses obligations.

En l’espèce, la question était de savoir si l’acquéreur pouvait se prévaloir d’un refus de financement dès lors qu’il avait sollicité auprès de la banque un prêt à un taux plus élevé et une durée plus longue que ce qui était prévu au compromis.

Ces conditions doivent-elles être considérées comme favorisant l’octroi du prêt par la banque ? C’est ce que soutenait l’acquéreur, qui considérait n’avoir qu’augmenté ses chances d’obtenir un prêt.

Ce n’est pas l’avis de la Cour de Cassation, qui confirme l’arrêt d’appel de Poitiers :

C’est « à bon droit qu'il appartenait aux acquéreurs de solliciter un prêt conforme aux stipulations de l'acte »

« que ceux-ci, qui n'avaient pas respecté les conditions de durée et de taux prévues, n'étaient pas fondés à soutenir qu'en demandant une durée plus longue et un taux plus élevé, ils augmentaient leur chance d'obtenir un prêt, de sorte qu'il ne pouvait leur être reproché aucune faute, alors qu'au contraire, l'augmentation de la durée du prêt et du taux d'intérêts pouvait être un motif de refus par la banque, la cour d'appel, qui a pu en déduire que, la condition suspensive étant réputée défaillie par leur faute, les vendeurs étaient fondés à solliciter l'application de la clause pénale, a légalement justifié sa décision ; »

Quant à la sanction du défaut financement, la cour de Cassation, à l’instar des juges du fonds ont condamné l’acquéreur au paiement d’une somme de 85.000 € au titre de la clause pénale. En revanche, les juges ont rejeté la demande du vendeur en vente forcée au motif que sa réalisation ne pouvait avoir lieu en l’absence de financement obtenu par les acquéreurs.

La solution issue de cet arrêt est dans la lignée de la jurisprudence traditionnelle (cass. 3e civ. 8 avril 2015, cass. 3e civile 24 nov. 2016 n°13-21029). Elle est l’illustration de l'application de l’ancien article 1178 du code civil devenu 1304-3 selon lequel « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Précisons toutefois qu’un acquéreur ayant sollicité un prêt pour un montant différent de celui convenu (voir hors délai) n’est pas nécessairement jugé fautif s’il démontre que, même s’il avait formulé un financement dans les conditions prévues, ce financement lui aurait de toute façon été refusé pour d’autres raisons (cass. 3e civ. 15 sept. 2016 n°14-29438).

Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Janvier 2017 – n° 15-17.145