Fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et intérêts de retard

A défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé, fixé par le juge, et le loyer provisionnel, payé depuis le renouvellement, courent à compter de la délivrance de l’assignation du bailleur en fixation du prix.

Un congé avec offre de renouvellement est signifié à une société locataire. Dans ce congé, la société bailleresse propose que le loyer du nouveau bail commercial, portant sur une boutique à usage de bijouterie-horlogerie, soit fixé à la valeur locative.

En l’absence d’accord des parties sur ce loyer, la société locataire est assignée en fixation du loyer du nouveau bail commercial à une somme supérieure au plafond. 

La société bailleresse demande, sur le fondement de l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, que la société locataire soit condamnée à payer les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard à compter de l’assignation.

La cour d’appel rejette cette demande au motif que la clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) prévue au bail organise une variation automatique du loyer évitant la création d’un différentiel entre le loyer qu’elle a fixé et celui du bail expiré.

La haute juridiction censure la décision de la cour d’appel au motif que « les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix ».

Un preneur ne peut donc pas échapper au paiement des intérêts sur les compléments de loyer en invoquant l’existence dans son bail d’une clause d’indexation. 

Heureusement pour lui, ces intérêts ne courent pas dès la prise d’effet du bail renouvelé mais seulement à compter de la demande du bailleur en fixation du loyer.
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L’arrêt commenté est à rapprocher de celui rendu le 16 mars 2017 (Cass. 3° civ. n° 16-10216) aux termes duquel la Cour de cassation avait décidé que « Les intérêts, dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer fixé antérieurement, courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure ». 

Ces deux arrêts s’inscrivent dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation constante depuis un arrêt du 3 octobre 2012 (Cass. 3e civ. 3-10-2012 n° 11-17.177), qui avait mis fin à la jurisprudence ancienne selon laquelle le point de départ des intérêts est la date d’effet du renouvellement et au fur et à mesure des échéances contractuelles postérieures.  

Dans son arrêt du 3 octobre 2012, la Cour de cassation avait considéré que « par le seul effet de la loi » les intérêts courent à compter du jour de la demande en fixation du nouveau loyer. 

Lorsque le juge est saisi par le locataire (à la suite d’une assignation délivrée au bailleur), les intérêts attachés au loyer courent donc à compter de la notification du premier mémoire en défense du bailleur (Cass. 3e civ. 18-6-2014 n° 13-14.715).  

Il est rappelé enfin que les intérêts échus après le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, courent sur le fondement du nouvel article 1231-6 du code civil, lequel prévoit que les intérêts sont dus à compter de la mise en demeure.

Arrêt n° 416 du 12 avril 2018 (16-26.514) - Cour de cassation - Troisième chambre civile -
FS-P+B+I