Bail dérogatoire

Le bail conclu par un commerçant pour les besoins de son activité est soumis à un statut particulier, dit statut des baux commerciaux, résultant des dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, codifié aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut du bail commercial présente des avantages considérables pour le preneur. Il bénéficie notamment du droit d’obtenir le renouvellement du bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction destinée à compenser soit la perte de valeur du fonds, soit le coût de sa réinstallation si l’existence de son fonds de commerce n’est pas menacée. Ce statut représente une limite au droit de propriété du bailleur, qualifiée de propriété commerciale du preneur.

Le propriétaire d'un local commercial et son locataire commerçant peuvent décider de déroger au statut des baux commerciaux. L’article L.145-5 du Code de commerce stipule en effet que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier ».

Il n'est possible de signer un bail dérogatoire que lors de l'entrée dans les lieux du locataire ou lors du renouvellement d'un bail dérogatoire au même locataire, mais jamais à la suite d'un bail commercial de 9 ans.

Le contrat doit être écrit et préciser de façon expresse qu'il se place hors du champ d'application du statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Le locataire doit quitter les lieux à l'échéance prévue. Il n'a pas un droit au renouvellement du contrat, ni au versement d’une indemnité d’éviction. Cependant, si la durée initiale du bail était inférieure à trois ans, un nouveau bail dérogatoire peut être signé par les parties, sans que la durée totale des baux successifs n’excède  trois ans.