Convention d’occupation précaire (bail précaire) :

La convention d’occupation est une création de la pratique. Jusqu’à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, il n’existait aucune définition légale ou règlementaire de la convention d’occupation précaire. La loi du 18 juin 2014 a introduit dans le Code de commerce un article L.145-5-1, lequel dispose que « n’est pas soumise au présent chapitre (le chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce sur le bail commercial) la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

La convention d’occupation précaire suppose que soient réunies deux conditions : 

• la fragilité du droit de l’occupant
• l’existence d’un motif légitime de précarité, indépendant de la seule volonté des parties. 

La fragilité du droit d'occupation découle des clauses permettant à l'une ou l'autre des parties de mettre fin au contrat à tout moment. Elle peut également découler des caractéristiques de la surface mise à disposition, et notamment de l’impossibilité de les qualifier de « locaux » au sens de l’article L.145-1 du Code de commerce. Ainsi par exemple, un emplacement situé dans l’enceinte d’un grand magasin, d’une surface approximative, dont les horaires d’ouverture et de fermeture sont déterminés discrétionnairement par le propriétaire, ne peut faire l’objet d’un bail commercial, mais d’une convention d’occupation précaire.

Le critère de la modicité de la rémunération du propriétaire (habituellement appelée « redevance » et non « loyer ») est souvent retenu par la jurisprudence pour caractériser la convention d’occupation précaire. Le faible montant de la redevance (voire l’absence pure et simple de rémunération) constitue en quelque sorte la contrepartie de la fragilité du droit de jouissance de l’occupant.

La précarité du droit d’occupation doit être justifiée par « des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». La jurisprudence fournit de nombreux exemples :

•  convention conclue dans l’attente d’une expropriation ou portant sur un immeuble destiné à être démoli ;
•  convention conclue sur des locaux que le propriétaire lui-même devait utiliser après la réalisation de travaux d’aménagement ;
•  etc.

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au droit commun du bail, ni au statut des baux commerciaux, ni à celui du bail dérogatoire.

L’occupant n’a pas droit au renouvellement de la convention à l’expiration de celle-ci, et ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.

Toutefois, lorsque la convention d’occupation précaire a été conclue dans le seul but de faire échec aux dispositions légales, et qu’elle constitue ainsi un bail commercial déguisé, les juges peuvent prononcer leur requalification en bail commercial.