Salle de sport : Est débouté en référé le bailleur réclamant le paiement des loyers Covid !

Pourquoi le preneur ne pourrait-il pas invoquer la force majeure pour se libérer de son obligation de payer, le bailleur pouvant l’invoquer pour se délier de son obligation de délivrance ?

 

COVID 19 : la salle de sport doit-elle payer ses loyers ?  

A la suite de la fermeture de sa salle de sport à compter du 15 mars 2020, le preneur cesse de régler ses loyers.

Après avoir fait procéder à une saisie conservatoire et délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur assigne devant le juge des référés le preneur.

Dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, le preneur fait opposition audit commandement devant le juge du fond.

Dans le cadre de son analyse de l’argumentation du preneur sur l’exception d’inexécution, le juge des référés observe que :

- le bailleur n’est pas à l’origine de la fermeture administrative imposée par les autorités,

- même si cette situation ne relève pas d’un manquement du bailleur mais de la force majeure, le preneur peut soutenir qu’en l’absence de fourniture d’un local exploitable il doit pouvoir cesser d’exécuter son obligation corrélative de régler son loyer.


Le juge des référés ajoute que la question de savoir si le bailleur peut invoquer à son bénéfice la force majeure pour se délier de son obligation de délivrance alors même que le preneur ne peut en invoquer le bénéfice pour se délier de son obligation de paiement relève de l’appréciation du juge du fond.

Il est donc sérieusement contestable selon le juge des référés que le loyer soit dû entre le 15 mars et le 22 juin 2020.

La bailleresse est dans ces conditions déboutée de sa demande d’acquisition de clause résolutoire.
 

La possibilité d'invoquer la force majeure pour ne pas payer le loyer  

Le bailleur n'est pas responsable de ne pas avoir délivré un local conforme à son preneur pendant la période de fermeture administrative. Il est exonéré par la force majeure.

Qu’en est il cependant de l'obligation réciproque qui pèse sur le preneur, dont l’activité est inexploitable ? 

Dans un arrêt du 16 septembre 2014, la Cour de cassation a jugé que « le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». 

Mais, en période de fermeture Covid, le preneur ne reçoit pas la contrepartie de ses loyers. Il ne peut jouir d'un local ouvert au public, lui permettant d'exercer son activité.

Dès lors, deux raisonnements lui permettent à notre sens de ne pas payer ses loyers. 

Le Preneur peut invoquer :

- soit la suspension du contrat ou la perte de la chose louée (tant que dure la force majeure, le bail ne produit plus d’obligations de part et d’autre), 

- soit l'exception d'inexécution (dès lors que l’obligation du bailleur n’est pas exécutée pendant la période de fermeture).

Ordonnance de référé du 21 janvier 2021 / RG : 20/55585
Tribunal Judiciaire de Paris