samedi 2 février 2013
La cession de votre bail commercial
Vous êtes commerçant et vous souhaitez céder votre bail à un repreneur, c’est pour vous une opération importante puisque elle doit se dérouler rapidement, vous assurant la perception du prix de ce droit au bail qui peut représenter un actif patrimonial significatif.
Le principe est que le droit au bail ne peut pas être cédé de manière isolée, c’est-à-dire distinctement du fonds de commerce, sans l’accord express et préalable du bailleur, sauf à ce qu’il vous ai donné cet accord dans le cadre du bail dès sa signature mais cela est extrêmement rare en pratique.
L’hypothèse est donc que, chaque fois qu’il sera cédé comme un élément isolé du fond, sans transfert du fonds de commerce, c’est à dire sans transfert de l’ensemble des biens qui permettent de traiter la clientèle qui existait de votre chef, et bien il y aura une cession isolée de droit au bail. Typiquement, si l’activité de votre acquéreur est différente de la vôtre, et bien à ce moment-là on pourra probablement considérer que nous nous trouvons dans une hypothèse de cession de droit au bail.
La conséquence c’est que la cession, dans ce cas, sera généralement précédée d’une promesse de vente. Vous vous engagez à vendre, l’acquéreur de votre droit au bail s’engage à acheter, mais sous condition suspensive de l’obtention du bailleur de son autorisation à la cession. Le cas échéant si l’activité est différente, et bien dans ce cas, très clairement, il y aura également une dé-spécialisation du bail, c’est-à-dire que la destination du bail sera modifiée avec l’accord du bailleur.
L’enjeu sera ici de négocier l’accord du bailleur sans subir une indemnité de dé spécialisation et/ou une augmentation de loyer trop importante qui remette en cause la volonté de l’acheteur d’acquérir votre droit au bail. L’opération d’achat doit être effectuée après de nombreuses vérifications que le cabinet effectue normalement et qui ont pour but de sécuriser votre vente. Le vendeur est-il propriétaire de son bail? Mais l’acquéreur dispose-il de la capacité de pouvoir pour acheter? Les disposition du bail ont-elles toutes été respectées de manière à ce que ne puisse pas acquérir la clause résolutoire ou ensuite refuser le renouvellement du bail.
L’objectif de l’intervention d’un cabinet comme le nôtre dans cette opération est d’assurer une réalisation rapide de l’opération dans des conditions de sécurité juridique optimum. Voilà ce qui justifie notre intervention à vos côtés sur ce type de transactions d’achat ou de cession de bail.
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