La Haute juridiction sollicitée pour avis sur les loyers COVID d’un bail commercial

L’avis ne sera finalement pas rendu, les parties ayant transigé, ce dont nous n’étions pas informés lors du tournage.

Le tribunal judiciaire de Chartres a sollicité l’avis de la Cour de cassation sur trois questions essentielles liées au paiement des loyers d’un bail commercial dans le contexte de la crise sanitaire.

Il est probable que la haute juridiction juge recevable sa saisine dès lors que les conditions procédurales posées par l’article L 441-1 du Code de l’organisation judicaire semblent réunies (la question posée par le juge doit, notamment : être nouvelle ; être de pur droit ; présenter une difficulté sérieuse ; se poser dans de nombreux litiges).

Attardons-nous donc un instant sur ces questions dont les réponses, attendues dans un avis du 5 octobre 2021, pourraient avoir des incidences significatives sur les stratégies à mettre en place, les négociations en cours et les contentieux pendants.

Exception d’inexécution et non-paiement des loyers commerciaux du fait de la crise sanitaire

La première question est relative au principe de l’exception d’inexécution.

Le preneur, dont l’activité a été affectée par une mesure de fermeture administrative, peut-il opposer ce principe et refuser le paiement de ses loyers, en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une chose apte à l’usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas de son fait mais dû à un cas de force majeure ?

Dans sa question, le tribunal a raison de sous-entendre que le bailleur n’est pas responsable du manquement à l’obligation de délivrance.

L’inexécution de l’obligation de délivrance a en effet pour cause des cas de force majeure (c’est la position de notre Cabinet), à savoir la pandémie et les mesures administratives destinés à limiter sa propagation.

Or, il est de jurisprudence constante que la force majeure ne fait pas obstacle à l'exception d'inexécution ou à la résolution judiciaire (Cass. civ., 14 avr. 1891 : DP 1891, I, p. 329, note M. Planiol).

Force majeure et non-paiement du loyer commercial du fait de la fermeture administrative

La deuxième question est relative à la suspension des obligations réciproques du contrat de Bail commercial.

La fermeture administrative constitue-t-elle un cas de force majeure qui frappe la substance même du contrat de bail, de sorte que celui-ci serait alors suspendu ?

Le tribunal précise dans sa question : « le bailleur serait dispensé de son obligation de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur serait dispensé du paiement du loyer et des charges ».

Le Cabinet défend depuis plusieurs mois la thèse de la suspension des obligations réciproques : le Bailleur qui est empêché d'exécuter son obligation de délivrance pour cause de force majeure ne peut exiger du Preneur qu'il continue d’exécuter ses propres obligations, notamment l’obligation de payer le loyer.

Non-paiement des loyers commerciaux et perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil

L’interdiction d’exploiter les locaux commerciaux pour lutter contre la pandémie équivaut-elle à une perte partielle de la chose louée justifiant une dispense de paiement des loyers commerciaux pour la période considérée ?

Il serait opportun que ce moyen tiré de la perte de la chose louée puisse prospérer.

Il n’est pas contestable en effet que si le COVID et les mesures destinées à y remédier n’ont pas entraîné de destruction physique des locaux loués, il y a bien juridiquement perte, le locataire ne pouvant plus jouir des locaux loués conformément à leur destination.

Sachez pour terminer que le tribunal judicaire de Chartres ne sera pas tenu de suivre l’avis émis par la juridiction suprême.

Par ailleurs, il doit être rappelé que les tribunaux et cours d’appel apprécient souverainement les espèces qui leur sont soumises.

L’avis attendu le 5 octobre prochain devrait néanmoins contribuer à harmoniser la jurisprudence, qui reste très hésitante depuis le début de la crise sanitaire.