La révision du loyer en cours de bail commercial

Comment obtenir une baisse de votre loyer en cours de bail commercial ?

Votre loyer commercial est trop élevé, plusieurs années restent à courir avant le terme ou le renouvellement de votre bail commercial.

Comment donc obtenir une baisse de votre loyer en cours de bail commercial ?

Nous allons voir ensemble le mécanisme de l’article L. 145-38 du Code de commerce. Cet article permet d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, déterminée selon les dispositions du Code de commerce, sans attendre le renouvellement de votre bail commercial.

Les conditions à respecter sont les suivantes :

• La demande de révision du loyer commercial doit être formée au moins 3 ans après la date d’entrée en jouissance du preneur ou après le point de départ du bail renouvelé.
• Il convient de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
• La modification matérielle invoquée doit être survenue ou avoir produit ses effets entre la dernière fixation du loyer et la demande de révision. 

Qu’est-ce qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ?

Il s’agit d’une modification concrète et certaine d’éléments en liens avec (i) l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où est situé le commerce, (ii) le lieu de l’implantation du local commercial, (iii) la répartition des diverses activités dans le voisinage, (iv) les moyens de transport, etc.

Exemples de modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité reconnus par la jurisprudence :

• Piétonisation d’une rue
• Construction d’un lotissement
• Une modification importante des accès aux transports en commun

Est-il possible d’invoquer le bénéfice de l’article L. 145-38 du Code de commerce pour obtenir une modification du montant du loyer en cours de bail commercial à cause de la crise sanitaire ?

De façon générale, cette crise a impacté les valeurs locatives, lesquelles sont baissières.

Cependant, cette tendance baissière n’est pas uniforme. Il convient de raisonner par nature d’activité et/ou par secteurs géographiques :

• Ainsi, si l’activité hôtellerie a été très affectée par la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID 19, certaines activités de restauration ont réussi à résister, notamment en développant la vente de plats à emporter.
• Concernant les secteurs géographiques, les centres commerciaux ont été généralement plus impactés que les commerces situés en centre-ville.

Par ailleurs, en période de crise, le critère de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est rempli par la vacance des locaux commerciaux situés dans un environnent proche ou des cellules d’une même galerie commerciale.

Bien que les tribunaux n’aient pas encore statué, les conditions pourraient donc être réunies.

En toute hypothèse, et dès lors que les preneurs pourraient réaliser des économies substantielles en sollicitant une baisse de leur loyer commercial dans le cadre d’une demande de révision, nous pensons que les commerçants et preneurs de surfaces commerciales auraient tout intérêt à bénéficier d’une étude sur la valeur locative de leurs locaux commerciaux.

Notre Cabinet travaille avec un cabinet d’expertise judiciaire, Colomer expertises, pour évaluer cette valeur locative.

Un outil en ligne sur notre site internet vous permet de commander un avis succinct de valeur locative : https://outils.gouache.fr/outils/avis-de-valeur-locative/

Il s’agit de remplir un formulaire et nous transmettre les informations nécessaires : votre bail, un avis d’échéance et le plan de votre local commercial. L’avis de valeur qui est délivré permet de mesurer l’opportunité de négocier son loyer, de réviser son loyer, ou de contester la valeur de renouvellement proposée par son bailleur.