mardi 11 octobre 2016
Bail commercial suivant un bail dérogatoire : Prescription de l'action en fixation du nouveau loyer.
La Cour de Cassation poursuit l’élaboration de sa jurisprudence sur les règles entourant le bail commercial qui suit un bail dérogatoire.
Si à l’issue d’un bail dérogatoire le locataire est laissé dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà jugé en 2005 que le loyer de ce nouveau bail devait, à défaut d’accord entre les parties, être fixé à la valeur locative (Cass. 3ème civ., 14 déc. 2005, Bull. civ. III, n° 246).
L’arrêt du 7 juillet 2016 apporte deux précisions nouvelles :
1. Le délai de prescription de cette action en fixation de loyer est de 2 ans :
Cette solution n’est guère surprenante. Ce faisant la Cour ne fait qu’appliquer le délai de prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce.
2. Le délai court à compter de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée.
« Vu l'article L. 145-60 du code de commerce, ensemble l'article 2224 du code civil ;
Attendu qu'en application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Attendu que la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l'article L. 145-5 du code de commerce suppose qu'ait été demandée, par l'une ou l'autre des parties, l'application du statut des baux commerciaux ; que, dès lors, c'est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en fixation du loyer ;
Qu'il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ; »
Il convient donc de retenir que le point de départ de l’action en fixation du loyer du nouveau bail est donc distinct du point de départ du bail lui-même.
Cette solution au visa de l’article 2224 du code civil était moins attendue.
Toutefois, en recourant à ce visa, la Cour ne fait qu’appliquer les règles du droit commun là où la règle particulière aux baux commerciaux était silencieuse. Point d’incohérence à cela.
Cass. 3e civ. 7 juillet 2016 n° 15-19485
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