Bail commercial : Nullité de la clause d’indexation du loyer ne jouant qu’à la hausse

Pour que l’indexation du loyer ne puisse être qu’à leur bénéfice, de nombreux bailleurs ont inséré dans les baux des clauses limitant le jeu de l’indexation aux seuls cas où l’évolution de l’indice est à la hausse. 

Après des arrêts divergents des Cours d’appel, la Cour de cassation dans un arrêt du 14 janvier 2016 vient d’affirmer la nullité de telles clauses, qui faussent le jeu normal de l’indexation. Autre point important, elle précise que la Cour d’appel avait souverainement pu considérer que la clause devait, en son entier, être réputée non écrite. 
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La clause d’indexation ou clause d’échelle mobile qui figure dans de nombreux baux commerciaux est une clause qui prévoit la variation du loyer en fonction de l’évolution d’un indice.

Depuis la loi Pinel, l’indexation qui a cours pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 est l’indice des loyers commerciaux. En pratique, pour que cette indexation ne joue qu’à leur bénéfice, de nombreux bailleurs ont imaginés à insérer dans leurs baux des clauses d’indexation limitant le jeu de l’indexation qu’au cas de hausse de l’indice et non pas au cas de baisse.

Ces dernières années, plusieurs Cours d’appel ont été amenées à se prononcer sur la validité de ce type de clause, avec des appréciations divergentes:

- Certaines Cours d’appel avaient  tout simplement admis la validité de ce type de clause.

- Au contraire, certaines Cours d’appel comme la Cour d’appel de Paris avaient exclus purement et simplement la validité de ces clauses.

- Quant à la Cour d’appel de Versailles, elle avait pour sa part adopté une position plus nuancée considérant que l’indexation ne prévoyant qu’une variation à la hausse n’était pas valable mais que seul devait être réputé non écrit la partie de la clause excluant la variation à la baisse, le reste de la clause d’indexation demeurant valable.

Devant une telle incertitude jurisprudentielle, il était temps que le Cour de cassation se prononce pour adopter une position de principe. C’est chose faite.

Dans un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a énoncé très clairement d’une part le fait qu’une clause d’indexation excluant une variation à la baisse est réputée non écrite. Elle est invalide en ce qu’elle fausse le jeu normal de l’indexation. Par ailleurs, la Cour de cassation a énoncé que la Cour d’appel de Paris avait pu souverainement retenir le caractère essentiel que revêtait l’exclusion de l’indexation à la baisse de sorte que la Cour d’appel avait pu considérer que c’était l’intégralité de la clause d’indexation qui devait être considérée comme réputée non écrite.

Un débat doctrinal semble s’ouvrir sur le point de savoir si la Cour de cassation a entendu poser en principe général que ce type de clause d’indexation sont en leur entier réputée non écrite ou si la Cour de cassation a entendu laisser un pouvoir d’appréciation souverain au juge du fonds, d’apprécier au cas par cas si c’est l’intégralité de la clause d’indexation qui doit être réputée non écrite ou seulement la partie excluant la révision à la baisse, selon que cette exclusion d’indexation était considérée comme ayant un caractère essentiel ou au contraire un caractère accessoire.

Toutefois, si le caractère essentiel de l’exclusion de l’indexation à la baisse est laissé à l’appréciation des juges du fonds, on voit mal en pratique comment pourrait être justifié que selon les cas ce caractère pourrait être parfois essentiel, parfois considéré comme accessoire.

Ce qui est certain, c’est que la Cour de cassation a confirmé le fait que les juges du fonds peuvent retenir le caractère essentiel de l’exclusion de l’indexation à la baisse et peuvent donc retenir que c’est l’ensemble de la clause d’indexation qui peut être réputé non écrit.

Or, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Paris, dans cet arrêt qui vient d’être confirmé, l’action visant à voir réputée non écrit une clause n’est enfermée dans aucun délai de prescription, même pas la prescription quinquennale, contrairement à l’action en nullité, qui elle est enfermée dans le délai de prescription biennale. 

La portée de cet arrêt de la Cour de cassation est énorme puisque en pratique cela signifie tout d’abord qu’il convient de replacer les parties comme si aucune clause d’indexation n’avait été stipulée et que par voie de conséquence, le preneur peut exiger du bailleur, la restitution de l’ensemble des sommes qu’il a versé au titre de cette clause d’indexation invalidée.

Si vous êtes dans ce cas, en qualité de preneur, nous sommes à votre disposition pour vous assister dans le cadre d’une démarche amiable ou dans le cadre d’une démarche judiciaire pour vous permettre d’obtenir la restitution de ces sommes indûment payées à votre bailleur.

Si vous souhaitez recevoir notre proposition de services pour demander la restitution de vos loyers à votre bailleur, vous pouvez nous contacter à l'adresse suivante : contact@gouache.fr