Baux de centres commerciaux : de nouvelles règles au bénéfice des preneurs

Dès le mois prochain, les preneurs à bail ne devront plus se laisser imposer par les bailleurs des baux pré-rédigés contenant des clauses manifestement déséquilibrées !

La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, s’appliquera à compter du 1er octobre 2016 (certaines dispositions sont déjà entrées immédiatement en application).

La réforme en question, qui est conçue comme une loi de droit commun donc d’ordre général, est susceptible d’avoir des incidences importantes sur les baux commerciaux en particulier.

Parmi les principales incidences de la réforme, on relève notamment :

-    L’extension de l’obligation d’information précontractuelle (obligation déjà bien connue dans le domaine des contrats de franchise notamment, mais qui trouve désormais son champ d’application étendu),
-    L’extension de l’obligation de bonne foi à la période pré-contractuelle,
-    La consécration d’un nouveau vice du consentement : l’abus de l’état de dépendance,
-    La nullité des clauses portant atteinte à l’obligation essentielle du contrat,
-    La possibilité de réviser judiciairement le contrat pour imprévision lorsque des circonstances économiques imprévisibles ont bouleversé l’équilibre du contrat,
-    L’instauration de nouvelles règles en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles par une partie (exception d’inexécution préventive et exécution forcée des obligations de faire notamment).

Nous nous attarderons dans cet article sur l’une des innovations majeures, qui devrait bouleverser le plusles baux commerciaux, et en particulier les baux de locaux situés dans des centres commerciaux ou galeries commerciales : seront désormais sanctionnées les clauses créant un déséquilibre significatif dans les contrats d’adhésion.

Le nouvel article 1171 du code civil est ainsi rédigé :

« Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation de ce déséquilibre ne porte pas sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Ce nouvel article constitue une innovation majeure : il introduit dans le droit commun des contrats la sanction des clauses abusives qui était jusqu’à présent réservée aux consommateurs et acteurs du droit économique.

La question est de savoir si les baux peuvent être considérés comme des contrats d’adhésion et donc si les clauses instaurant des obligations significativement déséquilibrées peuvent être sanctionnées

Le nouvel article 1110 du code civil définit le contrat d’adhésion comme « celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties ».

On sait bien que souvent, le bailleur présente au futur preneur un bail pré-rédigé que celui-ci n’a plus qu’à signer (ou non), sans possibilité d’en négocier les clauses et conditions, à moins qu’il ne soit un acteur important (locomotive) présentant un réel pouvoir de négociation.

Ceci est particulièrement vrai s’agissant des bailleurs institutionnels de centres commerciaux, qui se présentent sous la forme de conditions générales non négociables, les clauses particulières étant limitées à la description des locaux, de la durée et du loyer.

Il nous parait donc évident que de tels contrats doivent être qualifiés de contrats d’adhésion et entrent donc dans le champ d’application du texte.

La jurisprudence sera amenée à se prononcer sur cette question mais en attendant, les bailleurs institutionnels ont fort à craindre que soient désormais illicites les clauses créant un déséquilibre significatif entre les parties, par exemple : les clauses imposant aux preneurs de supporter les nuisances de travaux sans limitation de durée, clause d’augmentation de loyer après travaux ou lors de la cession du fonds commerce, etc.

Les preneurs sont donc enfin en bonne posture pour négocier les nouveaux baux et renouvellements, y compris dans les centres commerciaux, ce qui était jusqu’à présent quasi exclu.

Une partie de la réforme est déjà entrée en application mais la plupart des nouvelles règles s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2016, étant précisé que la date à prendre en compte est celle de la signature du bail ou de l’acte de renouvellement, peu important la date d’effet du contrat.

Preneurs, ne laissez pas passer l’opportunité que vous offrent ces nouvelles dispositions !

Afin de vous faire profiter des avantages financiers conséquents que vous offrent cette réforme, nous sommes à votre disposition pour auditer vos baux, notamment de centre commerciaux, et vous accompagner dans la négociation de leurs renouvellements.