Performance énergétique : avez-vous mis en place une Gestion Technique de vos Bâtiments (GTB) ?

À partir du 1er janvier 2025, des obligations renforcées seront mises en place pour les locaux à usage tertiaire, notamment en ce qui concerne les systèmes d’automatisation et de contrôle.

Larépartition de ces obligations entre le bailleur et le locataire en matière de gestion technique du bâtiment (GTB) doit être clairement définie.

Rappel de la réglementation relative aux locaux à usage tertiaire 

L'Article L175-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) dispose que les bâtiments doivent être équipés d’un système de régulation automatique de la température. Des dispositions distinctes sont prévues selon que les bâtiments sont ou existants.

L'Article L174-3 du CCH impose aux bâtiments à usage tertiaire, qu'ils soient neufs ou existants, d’être équipés de systèmes d’automatisation et de contrôle pour gérer efficacement les systèmes techniques du bâtiment. 

À partir du 1er janvier 2025, des obligations renforcées seront mises en place pour les bâtiments à usage tertiaire, notamment en ce qui concerne les systèmes d’automatisation et de contrôle (Article R175-2, modifié par le Décret n°2023-259 du 7 avril 2023).

Les Bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de climatisation de puissance nominale utile supérieure à 290 kW devront être équipés de systèmes d'automatisation et de contrôle, à moins qu'une étude n'établisse que l'installation n'est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 10 ans. 

A partir du 1er janvier 2027, les bâtiments avec puissance nominale utile supérieure à 70 kW devront se conformer à ces exigences, sous les mêmes conditions de faisabilité économique (Article R175-2, alinéa 3).

A partir du 1er janvier 2025, des inspections régulières devront être menées pour garantir le bon fonctionnement et la conformité des systèmes d’automatisation.

Ces inspections devront évaluer l'efficacité énergétique des systèmes et vérifier les ajustements nécessaires par rapport à l'usage du bâtiment (Arrêté des ministres fixant la fréquence des inspections du 7 avril 2023).

A partir du 1er janvier 2025, les obligations de formation pour les exploitants des systèmes d’automatisation et de contrôle seront accrues (Article R175-5). 

Le propriétaire devra veiller à ce que les exploitants, c’est-à-dire le preneur à bail, soient formés pour répondre aux nouvelles exigences réglementaires, notamment en ce qui concerne l'optimisation continue des systèmes.

À partir du 1er janvier 2025, des obligations supplémentaires entreront en vigueur pour les systèmes de fermeture des bâtiments. Ces nouvelles exigences visent à limiter les déperditions thermiques par les ouvertures des bâtiments, lorsque les systèmes de chauffage ou de climatisation sont en fonctionnement (CCH, Article R175-7).

Les sanctions en cas de non-conformité sont des amendes administratives pouvant aller jusqu'à 7 500 euros et la publication du nom des contrevenants sur un site gouvernemental. 

Répartition des obligations en matière de gestion technique des batiments tertiaires

Les textes ne précisent pas la répartition des obligations entre le bailleur et le locataire en matière de gestion technique du bâtiment (GTB).

Elle doit donc être clairement exprimée dans le bail commercial ou aux termes d’un avenant au bail commercial.

Sont susceptibles d’être mises à la charge du bailleur les obligations relatives :

• A l’installation initiale des systèmes de régulation automatique de la température et des systèmes d'automatisation et de contrôle. Cette responsabilité inclurait la sélection, l’achat, et l’installation des équipements nécessaires pour mettre le bâtiment en conformité avec les exigences légales (Articles L175-2 et R175-2 du CCH).

• A la mise en conformité des bâtiments existants, en particulier pour les bâtiments avec des systèmes de chauffage ou de climatisation de puissance nominale utile supérieure à 70 kW (Article R175-2).

• A l’entretien structurel des systèmes installés dès lors que cela relèverait de ses obligations en vertu de l'article 606 du Code civil.

Sont susceptibles d’être mises à la charge du locataire les obligations relatives :

• A la maintenance courante, tel que le remplacement des filtres, les petites réparations, et la surveillance des performances des systèmes. Le locataire devrait également se conformer aux consignes d'utilisation pour garantir le bon fonctionnement des systèmes (Article R175-4).

• A la participation aux inspections périodiques des systèmes. Il devrait fournir un accès aux systèmes et aux données nécessaires pour les inspections, et appliquer les recommandations formulées par les inspecteurs (Article R175-5-1).

• A l’utilisation des systèmes, le locataire pouvant être tenu responsable des coûts de réparation ou de remplacement.

Il importe dans ces conditions que les preneurs négocient des clauses spécifiques dans le bail commercial et/ou dans l’inventaire de charges annexé audit bail.

Il s’agit d’organiser les coûts associés à la mise en conformité, à l’entretien, et aux inspections des systèmes de gestion technique.

Cette négociation est facilitée lorsque les parties disposent d’un audit technique des travaux à réaliser ainsi que des coûts consécutifs.

Le Pôle immobilier du Cabinet GOUACHE Avocats a ainsi développé un partenariat avec le bureau d’étude SUNVALOR et le Cabinet CRISTAL Décisions pour établir cet audit et vous accompagner dans la négociation de ces clauses spécifiques du bail commercial.