mardi 21 janvier 2025

Baux commerciaux : travaux incombant au bailleur réalisés par le preneur

En cas d'inexécution ou d'inertie du bailleur, les travaux lui incombant peuvent-ils être réalisés par le preneur ? Dans quelles conditions le preneur peut-il obtenir le remboursement du coût de ses travaux ? 

Un bail commercial est consenti pour l'exercice exclusive des activités de kinésithérapie, ostéopathie, coaching sportif, soin esthétique. La société locataire, assigne le bailleur pour obtenir sa condamnation à payer le coût des travaux de réfection des locaux donné à bail. Elle demande également d'ordonner en tant que de besoin la compensation des loyers dus. Le locataire expose que le local commercial a subi de nombreuses infiltrations résultant d'une mauvaise isolation et ventilation des locaux. Il explique qu'il a dû procéder lui-même aux travaux de réfection à ses frais, et il sollicite le remboursement de la totalité des frais engagés pour les travaux de réfection incombant au bailleur.  

Dans son raisonnement, la juridiction saisie rappelle les dispositions de l'article 1222 du Code civil, qui dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l'obligation.  Il peut aussi, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin, il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.  

La juridiction rappelle également les stipulations du bail commercial, selon lesquelles le bailleur est tenu aux grosses réparations définies l'article 606 du Code civil. Elle relève les constats d'un bureau d'étude, selon lesquels le mur d'enceinte de l'immeuble concerné est semi-enterré et qu'au contact de la terre humide il se gorge d'eau. La pierre calcaire est poreuse et cette humidité ressort sur la face intérieure du mur par ruissellement. La juridiction précise que selon le bureau d'études technique la proposition technique du bailleur ne répond pas à la problématique et que ce bureau d'étude technique a proposé une solution à faible coût : à savoir une cunette en béton au sol pour récupérer et canaliser les eaux de ruissellement.  

La juridiction décide que ses travaux portant sur la structure même du local, sont à la charge du bailleur en vertu de l'article 606 du Code civil. Elle observe que la société locataire a mis deux fois le bailleur en demeure et sur le fondement de l'article 1222 du Code civil, la société locataire a indiqué au bailleur que sans intervention de sa part dans un délai de 15 jours, elle exécuterait elle-même les travaux de réfection nécessaires à l'exploitation des locaux et qu'elle réclamerait en justice l'ensemble des frais y afférant, outre des dommage intérêts, pour le trouble de jouissance occasionné.  

La juridiction constate que le bailleur n'a pas donné suite à ces deux mises en demeure dans ces conditions, la société locataire ayant justifié que les travaux étaient nécessaires à l'exploitation des locaux et qu'ils étaient à charge du bailleur en vertu de l'article 606 du Code civil, la société bailleresse est condamnée en application de l'article 1222 à payer les travaux de réfection effectués.