Baux commerciaux : Congé signifié par le bailleur

Point sur la motivation du congé exigée à peine de nullité et rappel des conséquences indemnitaires d’une telle nullité pour le preneur.

Rappelons qu’aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné.

Dans l’affaire commentée, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé comportant refus de renouvellement du bail commercial pour reconstruire. 

Le bailleur faisait ensuite signifier un second congé, annulant et remplaçant le précédent, précisant qu’il entend démolir et reconstruire l’immeuble. Le congé visait l’article L.145-17-1 du code de commerce qui dispense du paiement d’une indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime. 

Enfin, le bailleur offrait la possibilité de louer un local dans la nouvelle construction qui va être réalisée et de déplacer sa construction précaire pendant la durée des travaux.

La validité des deux congés était contestée par le preneur.

Le TGI de Colmar a prononcé la nullité du congé au motif que le bailleur invoquait à la fois un motif grave et légitime imputable au preneur, et la volonté de démolir pour reconstruire avec dispense de l’indemnité d’éviction du fait de la proposition de relocation, sans cependant mentionner l’article L.145-18 du Code de commerce. Le tribunal considérait que le preneur se trouvait donc dans l’incertitude des motifs du congé.

La Cour d’appel de Colmar adopte les motifs des premiers juges, en ajoutant une interprétation extensive de la notion de motivation requise au titre de l’article L. 145-9 du code de commerce :

« Attendu (…) qu’un congé non motivé, ou insuffisamment motivé, ou qui laisse le locataire dans l’incertitude de l’intention du propriétaire est par conséquent nul ».

Par ailleurs, l’arrêt rappelle les conditions dans lesquelles l’offre de relocation doit être faite : 

• la cour d’appel fait grief au bailleur de ne pas avoir précisé les nouvelles conditions de location, lesquelles doivent être visées dans le congé, 
• elle souligne que le local de remplacement doit exister au moment de l'offre, ce qui n’est pas le cas s’agissant d’une construction future. 
• Enfin le local de remplacement doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire. Tel n’est pas le cas puisque le loyer du plus petit local s'élèverait à 1 300 euros alors que le loyer actuel est de 373 euros. 
• De plus, les locaux proposés n’étaient pas adaptés à l’activité du preneur nécessitant d'importants espaces de stationnement, inexistants dans le nouveau projet. 

Elle conclut que, compte tenu de l’incertitude des motifs du congé, celui-ci doit être annulé, ce qui n’a pas pour effet de priver le locataire de son droit à indemnité d'éviction. 

Cette solution n’est pas nouvelle. En cela l’arrêt commenté est à rapprocher d’un arrêt de la Cour de cassation du 19 Février 2014, aux termes duquel cette dernière avait posé le principe que la demande en nullité du congé pour défaut de motivation ne privait en effet pas le preneur de son droit à indemnité d’éviction :

« En statuant ainsi alors que le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes sus-visés ». (Cass. 3e civ., 19 février 2014 – n° 11-28.806)

CA Colmar, 29 mars 2017 n°15/04156