L'acquisition du droit au bail et sa valorisation

L’entrepreneur, qui veut exercer son activité dans un local en qualité de locataire, s’il ne trouve pas un emplacement libre de toute occupation, doit acquérir un droit au bail ou un fonds de commerce. 

Ces deux types d’acquisition obéissent à des règles juridiques distinctes. L’acquisition d’un droit au bail est souvent privilégiée, son coût étant plus avantageux. Encore faut-il en maîtriser les « codes » pour éviter qu’elle ne soit requalifiée en acquisition d’un fonds de commerce.  

 

Droit au bail et opération d’acquisition  

Le droit au bail est le titre d’occupation dont bénéficie le locataire en place d’un bail commercial. Il est l’un des éléments du fonds de commerce.

Acquérir un droit au bail consiste donc à reprendre un bail commercial pour sa durée restant à courir. Le repreneur sera tenu de respecter les clauses et conditions de ce bail, notamment l’obligation d’exercer l’activité autorisée à la clause destination. 

Ce bail commercial est repris selon un prix négocié avec le cédant. La cession doit être réalisée en accord avec le bailleur et formalisée par écrit pour la sécuriser. 

L’acquisition du droit au bail peut s’effectuer avec celle du matériel du cédant. En revanche, l’acquisition de son fichier clientèle entraînerait la requalification de l’opération en acquisition d’un fonds de commerce, dont les contraintes sont nombreuses (reprise des employés, gestion des créanciers inscrits et opposants etc…). 

Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le droit d’entrée (également dénommé pas de porte), qui correspond à la somme versée au bailleur pour conclure un bail commercial d’une durée d’au moins neuf années et portant sur un local commercial libre de toute occupation et donc dépourvu de fonds de commerce. 
 

Avantage de l’acquisition d’un droit au bail
 

Le repreneur du droit au bail payera le loyer en vigueur tel qu’il était appelé par le bailleur auprès du cédant. Ce loyer présente un intérêt certain en ce qu’il est généralement inférieur au prix du marché, c’est-à-dire au loyer qui aurait été exigé par le bailleur si le local avait été donné à la location libre de toute occupation. 

En effet, le loyer d’un bail commercial classique dit « 3 - 6 -9 » reste assez stable :

- Sa révision légale à la valeur locative, déterminée selon les critères du code de commerce, est encadrée et ouverte dans les phases de marché où elle baisse (ex : à la suite de la guerre du Golfe, de la crise des subprime ou actuellement avec la crise de la Covid 19). 

- Son indexation, si elle est prévue dans le bail, reste proportionnelle à la variation des indices : l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). 

Ainsi, au cours de la vie du bail commercial, le loyer est protégé des fluctuations des prix du marché qui peuvent doubler en quelques années. 

Lors du renouvellement, le loyer est de droit à la valeur locative Code de commerce pour le preneur.
 

Inconvénients de l’acquisition d’un droit au bail
 

- L’acquisition d’un droit au bail est soumise à l’accord du bailleur.

Dans la plupart des baux commerciaux, est en effet valablement prévu une clause interdisant l’acquisition du droit au bail sans le fonds de commerce.

L’acquisition d’un droit au bail diffère donc de celle d’un fonds de commerce, les clauses interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce étant réputées non écrites (art. L.145-16 du Code de Commerce).

Si le bailleur refuse de donner son accord et rend impossible la cession du droit au bail, le repreneur sera tenté d’acquérir le fonds de commerce. Il s’agira alors pour lui d’acquérir, non sans risque de requalification, l’activité du cédant, notamment sa clientèle.

Si l’acquisition du fonds de commerce permettra au repreneur de jouir des mêmes garanties de location, elle sera plus onéreuse et contraignante juridiquement. La reprise du personnel, les droits d’enregistrement, la mise sous séquestre du prix d’acquisition constitueront, entre autres, des contraintes financières et légales à budgéter auxquelles l’acquisition du droit au bail n’est pas soumis.  
 

- L’exercice de l’activité du repreneur doit être conforme à la clause destination du bail commercial. 
 

La question de la conformité ne se pose pas en présence d’un bail dit « tous commerces », dont la clause destination autorise l’exercice de tous types d’activités.

L’activité du repreneur doit cependant être permise par le règlement de copropriété. Une attention particulière doit également être portée aux activités nécessitant des travaux sur les parties communes, lesquels doivent être soumis à l’accord de la copropriété par le bailleur. Ce dernier est susceptible d’exiger, par le cédant ou le repreneur, la prise en charge des frais de l’assemblée des copropriétaires qui disposent indirectement de la faculté d’autoriser ou de refuser l’entrée du futur locataire. 

A défaut de conformité de l’activité du repreneur à la clause destination du bail commercial, un accord du bailleur quant à l’étendue des activités autorisées sera nécessaire.

 

Comment valoriser le droit au bail ?  

La valeur du droit au bail est généralement déterminée selon la méthode de l’économie de loyer, à savoir :

- la différence existante entre la valeur locative de marché, c'est-à-dire le loyer du local s’il était libre de toute occupation, et le loyer théorique en cas de renouvellement du bail,

- l’application sur cette différence d’un coefficient de situation tenant compte de la commercialité.  

Le prix du droit au bail dépend également des clauses et conditions y insérées, notamment de la durée restant à courir, du loyer, de la destination et de l’emplacement.

Ainsi, le prix du droit au bail est élevé si le loyer est raisonnable ou encore si le bailleur s’est engagé à maintenir le même loyer, voire à limiter sa hausse, lors du renouvellement. L’intérêt de cet engagement :

- pour le bailleur est de conserver le bénéfice d’un locataire fiable tout en couvrant des charges fixes sur le long terme,

- pour le locataire est de garantir au repreneur un montant, et par conséquent de lui sécuriser son montage financier.

De même, l’étendue des activités autorisées à la clause destination du bail a une incidence sur le prix du droit au bail. Le bail « tous commerces » est idéal. Il est l’assurance de candidats repreneurs nombreux. Une destination non restrictive facilitera la revente de l’activité ou du droit au bail par le repreneur.

Le prix du droit au bail dépend également de son adresse physique. Il s’agit de l’un des critères principaux de sa valorisation. En effet, si le locataire peut, avec l’autorisation du bailleur, apporter des modifications à l’emplacement, il ne pourra jamais changer son adresse. Ainsi, un emplacement bien situé en termes d’accès, de visibilité et de flux, quand bien même la santé financière du commerce serait fragile, bénéficiera toujours d’une valeur. C’est la notion même d’emplacement. 

La valeur du droit au bail est fonction par ailleurs des installations techniques du local loué. Par exemple, dans le domaine de la restauration, le prix du droit au bail est élevé si le repreneur peut bénéficier des gaines d’extractions existantes, des moteurs posés sur les façades et des siphons de sol. En effet, ces installations doivent normalement faire l’objet d’une autorisation de la copropriété. Le prix dépendra aussi de l’état et de la conformité aux normes de ces installations.

L’estimation du droit au bail peut enfin tenir compte des terrasses, qu’elles soient ouvertes, semi-fermées ou sous véranda. Celles-ci ne sont pas toujours comprises dans l’assiette du bail commercial et font souvent l’objet d’une demande auprès des autorités de la voirie qui accordent un droit annuel sous forme de redevance. Il en est de même pour le droit d’étalage (exemple fleuriste). Ces terrasses et droits d’étalage peuvent être valorisés. Ils sont des extensions du point de vente permettant le gain d’un chiffre d’affaire.