mardi 21 janvier 2025
Bailleur et locataire sont souvent en désaccord sur ce loyer de renouvellement.
Comme le rappelle notamment l’article L. 145-33 du code de commerce :
« A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
Etant précisé que cet article rappelle également que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.
Lorsque cette la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, il conviendra de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative (Cass. 3ème civ., 5 février 1992, n° 90-10554 ; Cass. 3ème civ., 16 juin 2004, n° 02-21523).
La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que lorsque le locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, la juridiction saisie doit rechercher d’office si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (Cass. 3ème civ., 5 nov. 2014, n° 13-21990 ; Cass. 3ème civ., 12 novembre 2020, n° 18-25967).
Il n'existe pas de limite minimale, si ce n’est précisément celle de la valeur locative.
Le preneur doit démontrer que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné.
En revanche, lorsque le bailleur prétend que la valeur locative a augmenté, il doit d’une part démontrer que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, mais il doit de surcroît démontrer l’existence d’un motif de déplafonnement, étant précisé que dans une telle hypothèse, le lissage du loyer trouvera à s’appliquer (la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente).
Dans la décision rendue par le juge des loyers en date du 15 octobre 2024, l’expert judiciaire, approuvé par le tribunal, avait estimé la valeur locative des locaux à la somme annuelle en principal de 54 720 euros.
Il restait néanmoins, pour le bailleur, à démontrer un motif de déplafonnement.
Dans une telle hypothèse, le loyer aurait été fixé à la somme annuelle en principal de 54 720 euros.
Les bailleurs ont ainsi tenté de démontrer que le plafonnement du loyer du bail renouvelé devait être écarté en raison, d’une part, d’une modification des caractéristiques propres des locaux et d’autre part, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré compte tenu de l’importance des nouvelles constructions dans le secteur et de la réhabilitation de nombreux bâtiments ayant conduit à l’arrivée de nouveaux habitants constituant des clients potentiels pour la pharmacie.
Cela étant, le juge des loyers n’a pas entendu faire droit à de tels moyens, et a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24 882 euros et ce, conformément à la variation des indices résultant du plafonnement du loyer.
Il faut à cet égard rappeler que s’agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, celle-ci doit être de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé, comme ne cesse de le rappeler la Haute juridiction (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03–10754 ; Cass. 3e civ., 14 septembre 2011, n° 10-30825 ; Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-190409Cass., 3e civ., 25 janvier 2024, n°22-21006).
Il convient donc de garder à l’esprit, lors des négociations avec les bailleurs, que les preneurs disposent de règles protectrices, et notamment du plafonnement du loyer tel que prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce.
Tribunal judiciaire de Paris, baux commerciaux 15 octobre 2024 – n° 21/06649
Pharmacie et Plafonnement du loyer
Le juge des loyers de Paris a permis à un pharmacien d’obtenir une forte économie de loyer, en fixant le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24 882 euros, soit le montant du loyer plafonné, plutôt qu’à celle de 54 720 euros, qui résultait de la valeur locative.
Lors du renouvellement du bail commercial, il convient de procéder à la fixation du nouveau loyer en résultant.Bailleur et locataire sont souvent en désaccord sur ce loyer de renouvellement.
Comme le rappelle notamment l’article L. 145-33 du code de commerce :
« A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
Etant précisé que cet article rappelle également que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.
Lorsque cette la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, il conviendra de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative (Cass. 3ème civ., 5 février 1992, n° 90-10554 ; Cass. 3ème civ., 16 juin 2004, n° 02-21523).
La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que lorsque le locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, la juridiction saisie doit rechercher d’office si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (Cass. 3ème civ., 5 nov. 2014, n° 13-21990 ; Cass. 3ème civ., 12 novembre 2020, n° 18-25967).
Il n'existe pas de limite minimale, si ce n’est précisément celle de la valeur locative.
Le preneur doit démontrer que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné.
En revanche, lorsque le bailleur prétend que la valeur locative a augmenté, il doit d’une part démontrer que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, mais il doit de surcroît démontrer l’existence d’un motif de déplafonnement, étant précisé que dans une telle hypothèse, le lissage du loyer trouvera à s’appliquer (la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente).
Dans la décision rendue par le juge des loyers en date du 15 octobre 2024, l’expert judiciaire, approuvé par le tribunal, avait estimé la valeur locative des locaux à la somme annuelle en principal de 54 720 euros.
Il restait néanmoins, pour le bailleur, à démontrer un motif de déplafonnement.
Dans une telle hypothèse, le loyer aurait été fixé à la somme annuelle en principal de 54 720 euros.
Les bailleurs ont ainsi tenté de démontrer que le plafonnement du loyer du bail renouvelé devait être écarté en raison, d’une part, d’une modification des caractéristiques propres des locaux et d’autre part, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré compte tenu de l’importance des nouvelles constructions dans le secteur et de la réhabilitation de nombreux bâtiments ayant conduit à l’arrivée de nouveaux habitants constituant des clients potentiels pour la pharmacie.
Cela étant, le juge des loyers n’a pas entendu faire droit à de tels moyens, et a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24 882 euros et ce, conformément à la variation des indices résultant du plafonnement du loyer.
Il faut à cet égard rappeler que s’agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, celle-ci doit être de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé, comme ne cesse de le rappeler la Haute juridiction (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03–10754 ; Cass. 3e civ., 14 septembre 2011, n° 10-30825 ; Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-190409Cass., 3e civ., 25 janvier 2024, n°22-21006).
Il convient donc de garder à l’esprit, lors des négociations avec les bailleurs, que les preneurs disposent de règles protectrices, et notamment du plafonnement du loyer tel que prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce.
Tribunal judiciaire de Paris, baux commerciaux 15 octobre 2024 – n° 21/06649
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