Covid-19 : enseignes de prêt à porter : demandez l'annulation de vos loyers !

C’est fermé : injonction administrative aux commerces non essentiels. Le prêt à porter est touché de plein fouet. Comment faire pour préserver vos intérêts ? Les enseignes peuvent demander au bailleur l'annulation de leurs loyers sur le fondement de la force majeure et de l'exception d'inexécution. 

Coronavirus COVID-19 : le prêt à porter a l'obligation de fermer 

 La fermeture des lieux accueillant du public fait partie des mesures arrêtées par le gouvernement pour ralentir la propagation du virus, ainsi que l’interdiction des déplacements de toute personne hors de son domicile, sauf exception.

Dans le préambule de l’arrêté interdisant les déplacements, il est énoncé une règle générale : "Considérant que l'observation des règles de distance étant particulièrement difficile au sein de certains établissements recevant du public, il y a lieu de fermer ceux qui ne sont pas indispensables à la vie de la Nation tels que les cinémas, bars ou discothèques ; qu'il en va de même des commerces à l'exception de ceux présentant un caractère indispensable comme les commerces alimentaires, pharmacies, banques, stations-services ou de distribution de la presse (...)".

L’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 vise les établissements recevant du public (ERP) concernés par la fermeture, parmi lesquels 
"- au titre de la catégorie M : Magasins de vente et Centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes ;
Les ERP de la catégorie M sont autorisés à maintenir leurs activités de "livraison et de retraits de commande". C’est le cas du textile et de l’équipement de la personne. 

Outre ces deux arrêtés et le décret du 16 mars 2020, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, publié au JO le 24 mars 2020 permet de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers pour les seules "microentreprises", au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 (moins de 10 personnes; chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros).

Plusieurs associations et fédérations représentatives des bailleurs (Caisse des Dépôts, CNCC etc …), dans un communiqué de presse du 20 mars 2020, ont appelé leurs adhérents à reporter les loyers et les charges à compter du 1er avril 2020 et, lorsque l’activité reprendra, à différer le paiement sans pénalités ni intérêt de retard pour les TPE/PME (250 personnes ; CA annuel n'excédant pas 50 millions d'euros ou un total de bilan n'excédant pas 43 millions d'euros).

(ii) Enfin l’ordonnance en date du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers interdit pour les entreprises éligibles au fond de solidarité (les critères définis par décret sont détaillés ci-après) l’application des pénalités, intérêts de retard, dommages et intérêts, astreinte, exécution de clause résolutoire, clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges, pour la période du 12 mars 2020 jusqu’à 2 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Les obligations des parties dans un contrat de bail commercial 

De manière générale, on rappellera qu’au titre des obligations des parties, le bailleur a une obligation de délivrance rappelée à l’article 1719 du code civil. Elle oblige le bailleur à :
• délivrer au locataire un local apte à l’exercice de l’activité autorisée à la clause destination du bail et donc un local ouvert au public.
• faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.
Quant au locataire, outre l’obligation de payer ses loyers, il peut avoir contractuellement une obligation d’exploiter son commerce dans les locaux loués. En l’absence de clause en ce sens, l’obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux, mais son inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail (Cass. 3è civ., 13 janv. 2015, n°13-25.197 ; Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° 07-18.618).
Les questions concrètes qui se posent dans le cas de la crise du Covid 19

L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit le report des loyers : ils ne sont pas effacés, mais reportés à la fin de l’état d’urgence sanitaire. Elle bénéficie aux entreprises éligibles au fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. 

Les critères ont été précisés par le décret 2020-371 du 30 mars 2020, complété par le Décret n° 2020-394, du 2 avr. 2020 : 

Voici quelques-unes des conditions à remplir : 

- L’effectif est inférieur ou égal à dix salariés, 
- le montant de chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros, 
- le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, est inférieur à 60 000 euros au titre du dernier exercice clos ;
- Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ;
- Les personnes morales ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ;
- Elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, – par rapport à la même période de l’année précédente. 

Non seulement, cela écarte les PME, mais surtout, ce texte ne prévoit que de reporter les loyers alors que les locataires sont :
- soit empêchés par la loi d’ouvrir leur commerce ; ou 
- de les exploiter normalement (lorsque seuls les ventes à emporter et livrées sont permises) ce qui entraîne des baisses drastiques de chiffres d’affaires (50% au moins).

Pourtant, le code civil peut permettre, non pas seulement de reporter les loyers, qui n’ont plus aucune contrepartie, mais de les effacer purement et simplement.
 

Les loyers doivent être effacés et non pas seulement reportés !
 

L’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce non indispensable à la vie de la Nation. Pour tous ces commerces, le bailleur n’est plus en mesure, de ce fait (on appelle cela le fait du prince) de satisfaire à son obligation de délivrance (article 1719 du code civil). Cette force majeure (article 1218 du Code civil) permet au locataire, qui n’a plus la possibilité d’exploiter son commerce dans le local loué, de ne plus payer son loyer, par exception d’inexécution (article 1219 du Code civil). Il convient de vérifier que le bail ne comporte pas de clause relative à la force majeure.

Cette solution, consacrée par le droit commun, qui continue de s’appliquer, est bien plus favorable aux enseignes que celle prévue par l’ordonnance adoptée en conseil des ministres le 25 mars 2020. Présenter celle-ci comme un gain pour les entreprises locataires est inexact. Les commerçants du secteur de l’équipement de la personne empêchés d’exploiter leur local doivent tous bénéficier de la remise définitive des loyers.

A noter que l’exception d’inexécution doit :
- être proportionnée : si vous pouvez continuer partiellement votre activité, le loyer doit être payé proportionnellement ;
- être notifiée formellement et en temps utile au bailleur.

Pour agir de manière simple et demander à votre bailleur l'annulation de votre loyer : 

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