Loyers hors période de fermeture administrative d’un restaurant : rejet de la demande de paiement du bailleur !

En cas de circonstances exceptionnelles (COVID 19, confinement), les parties sont tenues de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

 

Loyers : quel argumentaire quand le restaurant était ouvert, mais avec une activité réduite ?  

Un bailleur accepte de réduire de 50 % le montant des loyers pour la seule première période de fermeture administrative (15 mars 2020 - 22 juin 2020).

Le Loyer du troisième trimestre 2020 étant partiellement payé, le Bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire et assigne le locataire.

En défense, ce dernier invoque l’exception d’inexécution, la perte de la chose louée, et les dispositions de l’article 14 de la Loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Le juge observe que les loyers du commandement correspondent au troisième trimestre (juillet à septembre) au cours de laquelle le restaurant était ouvert.

Cependant, il précise que l’activité du restaurant était affectée par les mesures de police administrative prévues par le décret n°2020-860 du 10 juillet 2020, telles que le respect d’une distance d’un mètre entre les tables et l’interdiction d’asseoir des convives de groupes distinctes à la même table.
      

L'exception d'inexécution doit être étudiée à la lumière de l'obligation de négocier de bonne foi  

Le juge considère quel’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les Parties de négocier de bonne foi (article 1104 du code civil) les modalités d’exécution de leur contrat en cas de circonstances exceptionnelles.

Il constate que le locataire n’a eu de cesse de solliciter des adaptations du montant du loyer et entend se prévaloir des dispositions de l’article 1195 du code civil dans le cadre de son action au fond en opposition au commandement de payer.

Le juge conclut, compte tenu de l’existence de circonstances imprévisibles ainsi que des négociations engagées, qu’il ne peut être jugé en référé que les loyers du troisième trimestre 2020 sont exigibles.

Enfin, il relève que la Loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, entrée en vigueur le 17 octobre 2020, est d’application immédiate. Peu importe donc selon le juge que le commandement de payer ait été délivré avant le 17 octobre 2020. Il est par conséquent sérieusement contestable que ledit commandement ait pu produire effet. 

 

COVID 19 et Loyers : la bonne stratégie face aux bailleurs  

1. L’article 14 de la Loi du 14 novembre 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, interdisant le jeu de la clause résolutoire, et qui s’applique à compter du 17 octobre 2020, concerne les procédures en cours.

2. Constituent des mesures de police administrative au sens de cet article 14 non seulement les mesures de fermeture mais également toutes celles destinées à limiter la propagation du virus, y compris en période d’ouverture (exemple : respect d’une distance d’un mètre entre les tables d’un restaurant). 

3. La bonne foi (article 1104 du Code civil) et la perte partielle de la chose louée (article 1722 du Code civil) doivent conduire les locataires, à raison des circonstances exceptionnelles :
- à payer une partie de leur loyer (principe de la juste proportion),
- à solliciter des adaptations des modalités d’exécution de leur obligation de payer.

4. Pour inviter le juge des référés à se déclarer incompétent, le locataire a tout intérêt à saisir le juge du fond en opposition au commandement visant la clause résolutoire même après la saisine du juge des référés par le Bailleur. 

Ordonnance de référé du 21 janvier 2021, N° RG 20/55750
Tribunal Judiciaire de Paris