COVID-19 et restauration : demandez l'annulation de loyers à votre bailleur

La fermeture des lieux accueillant du public fait partie des mesures arrêtées par le gouvernement pour ralentir la propagation du Coronavirus COVID-19. 

Les restaurants et débits de boissons (catégorie N) sont en première ligne, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter. Pour ceux qui par exception peuvent continuer à accueillir du public, la situation est difficile: les clients, frappés par de fortes restrictions à leur liberté d'aller et venir et la crainte de la contamination se déplacent très peu et les chiffres d'affaires s'effondrent.
  

Les récentes déclarations du président de la République, indiquant que les restaurants ne réouvriraient probablement pas avant le 15 juillet, assombrissent les perspectives des restaurateurs, puisqu'au total, la période de fermeture serait au minimum de 4 mois. Le chiffre d'affaires est définitivement perdu, et la reprise risque d'être timide, si l'épidémie de de Coronavirus Covid-19 n'est pas endiguée.

Dans ce contexte, les restaurateurs doivent chercher à limiter les charges, et pour certains, les loyers sont un poste important : le non-paiement des loyers pourrait les aider à passer le cap sur le plan financier. 

Le paiement ultérieur de loyers, versus leur annulation pure et simple 

De manière générale, on rappellera qu’au titre des obligations des parties, le bailleur a une obligation de délivrance rappelée à l’article 1719 du code civil. Elle oblige le bailleur à :

- délivrer au locataire un local apte à l’exercice de l’activité autorisée à la clause destination du bail et donc un local ouvert au public.

- faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Quant au locataire, il a notamment l’obligation de payer ses loyers.

La loi d’état d’urgence du 23 mars 2020 a habilité le gouvernement à suspendre ou reporter les loyers à la fin de l’état d’urgence sanitaire. Il ne l’a pas fait : l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 qui bénéficie aux seules entreprises éligibles au fonds de solidarité, se contente de neutraliser le jeu des clauses résolutoires et de pénalités financières des baux en cas de non-paiement des loyers pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

Pourtant, le code civil permet, non pas seulement de reporter les loyers, qui n’ont plus aucune contrepartie (injonction de fermeture totale) ou une contrepartie qui ne permet plus de fonctionner dans des conditions normales (injonction de fermeture partielle), mais de les effacer purement et simplement (en tout ou partie).

L’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce non indispensable à la vie de la Nation. Pour tous ces commerces, le bailleur n’est plus en mesure, de ce fait (on appelle cela le fait du prince) de satisfaire à son obligation de délivrance (article 1719 du code civil). Cette force majeure (article 1218 du Code civil) permet au locataire, qui n’a plus la possibilité d’exploiter son commerce dans le local loué, de ne plus payer son loyer, par exception d’inexécution (article 1219 du Code civil). Pour ceux qui sont empêchés de fonctionner normalement tout en pouvant ouvrir, on peut penser que la pandémie et les mesures restrictives associées (interdiction de se déplacer librement, obligation de sécurité de l’employeur quasi impossible à tenir) pourraient être reconnues en elles-mêmes comme des cas de force majeure (par analogie, Colmar, 12 mars 2020).

Cette solution, consacrée par le droit commun est bien plus favorable aux restaurateurs que celle que le gouvernement était habilité à prendre par ordonnance.

Les restaurateurs empêchés d’exploiter leur local ou limités doivent avant tout compter sur eux-mêmes et sur le droit commun qui continue de s'appliquer.

Chacun fait son travail: le gouvernement gouverne en adoptant des mesures d'urgence. Les fédérations font le lobbying qui leur revient. Celles des bailleurs ne vont évidemment pas admettre que l'éponge soit passée sur les loyers pendant la période de fermeture. Leurs adhérents, vos bailleurs, privilégient un traitement individuel, pour chaque locataire. Le gouvernement ne conciliera probablement pas plus les intérêts contradictoires des bailleurs et des preneurs.

Ceux  qui n'auront pas fait valoir formellement une position de non-paiement définitif, total ou partiel selon le cas, bien étayé sur le droit commun, n'auront droit qu'à un report; ils supporteront donc demain des charges en face desquels il n'auront jamais mis le produit. Ils seront faibles dans la négociation, n'ayant pas en temps utile opposé formellement les fondements juridiques justifiant un non-paiement.

La démarche qu'engageront aujourd'hui les franchisés et les enseignes pour formaliser leur position et la fonder en droit, servira leur négociation ultérieure avec leur bailleur, qui ne sauraient leur en vouloir de faire valoir leurs intérêts, comme eux le font aussi.

Il revient à chacun de se positionner et d'exercer ses responsabilités.

Il est important d’écrire individuellement à son bailleur pour formaliser sa position et caractériser la force majeure.

C’est pourquoi nous vous proposons, pour 49 € HT + le coût de la LRAR électronique*, d’écrire par courrier d’avocat à votre bailleur pour :

• Obtenir non pas des reports de loyers mais la remise définitive de vos loyers pendant votre fermeture,
• Eviter que le bailleur ne vous oppose un défaut d’ouverture fautif et cherche à résilier le bail ou vous priver d’indemnité d’éviction en fin de bail s’il ne renouvelle pas.

*soit 7.48 € HT pour un courrier de 2 pages recto/verso en noir et blanc.

Pour demander l'annulation de vos loyers pendant la période de fermeture administrative de votre restaurant  :

Commandez votre courrier !