Sachez négocier clause à clause votre bail commercial

Cette vidéo évoque la manière de bien négocier son bail commercial.

Le bail est stratégique pour vous, commerçants. Pourquoi? Parce qu’il permet de vous assurer des conditions de jouissance du local. Celles-ci doivent être conformes aux exigences de votre activité et aux exigences de votre enseigne si vous exercez sous une enseigne nationale. Le bail fixe aussi les conditions financières de l’occupation de ce local s’agissant du loyer, s’agissant des charges et s’agissant d’éventuelles garanties. Ce bail est aussi celui qui va déterminer les conditions de sa cession. Il existe en France un droit au bail. Le bail a donc une valeur patrimoniale, les conditions de sa cession ne sont donc pas négligeables, loin s’en faut.

Or le statut légal des baux commerciaux, défini par le décret 53 des dispositions du code de commerce, peut recevoir de nombreuses dérogations contractuelles. C’est à dire que les parties, bailleurs, preneurs, peuvent déroger à la loi et, évidemment, les bailleurs ne s’en privent pas. En tant que commerçant, vous devez connaître un certain nombre d’éléments des statuts commerciaux et vous faire assister par des avocats spécialisés en cette matière, de manière à pouvoir négocier correctement votre bail commercial. 

Pour illustrer ce propos, il est important de parler de la durée du bail. La loi prévoit que la durée du bail est conclue pour une durée de trois, six ou neuf ans, c’est à dire que le preneur a en principe la possibilité de donner un congé à l’expiration d’une période de trois ans puis à l’expiration d’une période de six ans et enfin, de ne pas renouveler le cas échéant, à l’issue d’une période de neuf ans. Sauf que le bailleur peut parfaitement déroger à cette règle et vous engager sur un bail de six ans ferme. Cette pratique est de plus en plus fréquente dans les baux de centres commerciaux qui sont des équipements neufs. Dans ce cas, vous voyez bien que vous êtes engagés sur une durée très longue. Toujours sur la durée du bail, si le bailleur fixe une durée excédant neuf ans, douze ans par exemple, dans un bail de douze ans, lors du renouvellement, la fixation du loyer ne sera pas plafonnée en fonction de la variation de l’indice de révision du loyer. Le loyer pourra être déplafonné et fixé à la valeur locative de droit. Donc là encore il y a un enjeu parfaitement stratégique même s’il l’est à un horizon de long terme. 

Deuxième exemple : La révision du loyer est en principe triennale, mais elle peut aussi être annuelle, donc dans ce cas-là, vous avez une périodicité beaucoup plus rapprochée de révision du loyer. Le choix de l’indice : vous pouvez avoir un loyer soumis à l’indice du coût de la construction qui a subi depuis une dizaine d’années une hausse extrêmement forte, ou un loyer soumis à l’indice des loyers commerciaux, l’ILC, adopté en 2008, et dont l'évolution est beaucoup plus corrélée au chiffre d’affaire des enseignes. Donc là encore, il y a un enjeu de négociation extrêmement important. 

Les charges ne sont pas évoquées, en revanche vous pouvez accéder à une vidéo sur notre site qui traite de ce sujet, car c’est également un point significatif. Ces quelques exemples montrent bien finalement l’importance pour le commerçant, comme pour les développeurs d’enseigne d’ailleurs, de négocier pied à pied et clauses à clause son bail. 

Le cabinet Gouache avocats dispose d’une expérience significative dans la rédaction et la négociation de baux commerciaux pour une clientèle d’enseignes nationales, que ce soit des emplacements en centre-ville, en centre commercial ou en zone d’activités commerciales.