Obtention des autorisations administratives requises pour l'exploitation du local commercial

Le bailleur ne peut pas s’exonérer, même par une clause expresse du bail, des autorisations administratives nécessaires à la destination prévue au bail.

En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance des lieux loués.

Ceci lui impose :

-    de délivrer au moment de la prise d'effet du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle
-    mais aussi de maintenir les lieux loués en état de servir à l'usage contractuel pendant toute l'exécution du contrat.

La jurisprudence constante considère qu’aucune clause ne peut valablement décharger le bailleur de cette obligation de délivrance dans la mesure où elle est de l'essence même du contrat. Ceci résulte notamment de deux arrêts importants de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 31 octobre 2012.

Pour autant, l’obligation de délivrance du bailleur n’empêche pas bien sûr de pouvoir mettre certains travaux, notamment de conformité, à la charge du preneur. La difficulté consiste à faire la distinction entre les travaux incombant nécessairement au bailleur au titre de l’obligation de délivrance et ceux qui n’en relèvent pas.  

La nuance est parfois ténue.

La Cour de cassation avait apporté une précision utile dans un arrêt 19 juin 2013, en indiquant que le bailleur doit délivrer des locaux qui soient « conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité ».

Mais qu’en est-il des autorisations administratives ?

Dans deux arrêts très récents, la Cour d’appel de Paris et la Cour d’AIX en Provence rappellent que le bailleur ne peut pas valablement s’exonérer d’obtenir les autorisations administratives nécessaires à la destination prévue au bail.

•    Dans un arrêt du 2 décembre 2015 de la Cour d’appel de Paris, les faits étaient les suivants :

-    Le bail excluait expressément toute garantie du bailleur en cas de non-conformité des locaux aux obligations administratives

-    et il prévoyait que le preneur avait l'obligation de prendre en charge l'ensemble des formalités administratives permettant d'exploiter le local.

En l’espèce, la mairie a refusé de délivrer les autorisations de travaux d’aménagement au motif que les locaux n'étaient pas à usage commercial.

- Malgré les clauses contractuelles, la Cour d’appel de Paris a considéré que le bailleur, qui consent un bail commercial, a l’obligation de délivrer un local à usage commercial

- Qu’il ne pouvait donc pas se retrancher derrière la clause d’exclusion de garantie

- Dès lors, le bail a ainsi pu être résilié aux torts exclusifs du bailleur.

Par conséquent, le bailleur a été débouté de ses demandes en paiement de loyers.
Quant aux locataires imprudents, qui avaient exécuté les travaux sans autorisation administrative et sans l’accord du bailleur, ils ont été condamnés à réparer le préjudice de remise en état.

•    Par ailleurs, 2ème affaire : dans l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 novembre 2015 :

-    une galerie commerciale avait fait l'objet d'un arrêté de fermeture pour des motifs de sécurité.
-    le locataire était parfaitement informé de cet arrêté de fermeture, au moment de la signature du bail.
-    le bailleur s’était engagé à faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l'ouverture de la galerie. Or l’arrêté de fermeture n’a été levé que 2 ans après.

La Cour d'appel a considéré que l’information du locataire concernant l’arrêté de fermeture n'exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance d'un local permettant au preneur d'exercer son activité.

Dès lors, le bail a pu être valablement résilié aux torts exclusifs du bailleur.

Le bailleur a ici été condamné à réparer le préjudice du locataire : à savoir lui rembourser le montant des travaux d’installation et de mise en conformité.

En conséquence de ces différents arrêts, bailleurs et locataires doivent être vigilants à bien distinguer entre les travaux et les autorisations administratives leur incombant ou non et le cas échéant, faire valoir leurs droits.