Baux Commerciaux et Loi PACTE adoptée le 11 avril et promulguée le 22 mai 2019

Est écarté le jeu de la clause de solidarité « inversée » dans le cadre d’un plan de cession (article 19 du projet de la loi adopté le 11 avril devenu article 64 de la loi PACTE promulguée le 22 mai 2019). 

L’efficacité de la clause de solidarité « classique », prévue au bénéfice du bailleur et obligeant le locataire cédant d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail commercial à garantir le cessionnaire du paiement des dettes locatives, est limitée : 

• Elle ne peut être invoquée que durant trois ans à compter de la cession du bail (article L 145-16-2 du code de commerce institué par la Loi Pinel du 18 juin 2014).
• Elle est neutralisée par la sanction du « réputé non écrit » en cas de sauvegarde judiciaire du cédant (article L 622-15 du code de commerce), redressement (articles L 631-14 et L 622-15 du code de commerce) ou liquidation (article L 614-12 al 5 du code de commerce).

Au contraire, est pleinement efficace la clause de solidarité « inversée » ou « ascendante » obligeant le cessionnaire, au bénéfice du bailleur, à payer les dettes locatives contractées par le cédant avant la cession du fonds de commerce ou du bail. Visée par aucune disposition légale, elle est déclarée régulière par la jurisprudence :

• La Cour de cassation a validé la clause de solidarité « inversée » en cas de reprise de fonds de commerce hors plan de cession (Cass. com. 27-9-2011 n° 10-23.539 FS-PB : RJDA 4/12 n° 424).
• La Cour d’appel de Versailles a consacré l’efficacité d’une clause de solidarité « inversée » dans le cas d’un plan de cession (CA Versailles, 13e ch., 12 mars 2015, nos 14/02599 et 14/03274).

La clause de solidarité « inversée » est donc très avantageuse pour un bailleur. Elle lui permet, en cas de défaillance du cédant, mis en procédure collective, de se retourner contre le cessionnaire. 

Elle constitue cependant un frein à la reprise d’une entreprise objet d’une procédure collective. Les candidats repreneurs, qui seront tenus de respecter les clauses du bail commercial cédé (article L 642-7 du code de commerce), sont peu enclins à régler des arrières de loyers.

Afin de faciliter l’acquisition d’entreprise en difficulté, le projet de la Loi PACTE (plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises), définitivement adopté par l’Assemblée le 11 avril 2019, prévoit un article 19 ainsi rédigé : 

« I. – Le troisième alinéa de l’article L. 642-7 du code de commerce est ainsi complété :
« Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite. »
II. – Les dispositions du I du présent article ne sont pas applicables aux procédures en cours au jour de la publication de la présente loi. »

Le législateur « calque » ainsi, en cas de cession judiciaire organisée en plan de cession, le régime de la clause de solidarité « inversée » sur celui de la clause de solidarité « classique ». La jurisprudence de la cour d’appel de Versailles du 12 mars 2015 sera donc écartée.

L’efficacité de la clause de solidarité « inversée » n’est toutefois pas neutralisée en cas de cession d’actif isolé, seule la poursuite de l’activité et le maintien de l’emploi dans le cadre d’un plan de cession justifiant de pénaliser le bailleur . La jurisprudence de la Cour de cassation du 27 septembre 2011 restera donc applicable.  

L’objectif de reprise de l’entreprise est par conséquent privilégié au détriment du droit du bailleur à obtenir le paiement des arriérés de loyers.

Cette nouvelle disposition n’est néanmoins pas sans intérêt pour le bailleur. Elle arrêtera l’hémorragie (l’accumulation de la dette locative) et favorisera la reprise du bail commercial par un nouveau locataire solvable. 

Source : Voir ci-joint, le document PDF, Etude d'impact du projet de loi PACTE (article 19) - 18 juin 2018 pages 234 à 241.

Lien de téléchargement - Article 64 de la loi PACTE du 22 mai 2019