mercredi 17 octobre 2018
Bail commercial : La qualification du bail s’apprécie à la date de sa conclusion
Un bail commercial est consenti pour des locaux devant servir exclusivement à l’élevage et en général à toutes activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club. Par avenant, le bailleur autorise l’activité de poney-club.
Les actifs de la société preneuse, placée en redressement judiciaire, sont cédés. Le bailleur délivre au nouveau preneur un congé assorti d’un refus de renouvellement du bail et d’une offre d’indemnité d’éviction. Ce dernier s’y oppose devant le tribunal de grande instance en sollicitant la requalification du contrat en bail rural. A titre subsidiaire, le preneur demande la fixation de l’indemnité d’éviction.
Le juge du premier degré refuse de requalifier le contrat. La cour d’appel confirme en retenant que l’affectation des lieux s’apprécie au jour de la délivrance du congé et que les parties voulaient que l’activité d’entrainement et de sport devienne prépondérante.
L’arrêt est cassé et annulé en toute ses dispositions.
Selon la haute juridiction, la cour d’appel a violé les articles L 311-1 et L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime dès lors :
- que la qualification du bail s’apprécie à la date de sa conclusion,
- qu’elle avait relevé que la clause de destination prévoit que les locaux devraient servir exclusivement à l’élevage et en général à toutes activités équestres.
La cour de Cassation avait déjà jugé que les juges doivent se placer au moment de la conclusion du bail pour apprécier le caractère indispensable à l'exploitation d’une parcelle au sens de l’article L. 411-3 du Code rural (Civ. 3e, 10 juill. 1996, Bull. civ. III, n° 178 ; 10 déc. 1997, Bull. civ. III, n° 221).
De la même façon, c’est donc à la date de la conclusion du bail que les juges doivent apprécier la clause destination permettant de qualifier la nature du contrat.
Au contraire, les conditions nécessaires au droit au renouvellement d’un bail commercial, notamment celle liée à l’immatriculation du preneur au titre des lieux loués, s’apprécient à la date du congé.
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