lundi 29 janvier 2018
Bail commercial : Nature de la notification pour actionner la clause résolutoire
Le bailleur peut-il mettre en jeu la résiliation de plein droit par une LRAR valant mise en demeure ?
Est-il tenu de délivrer par un huissier de justice un commandement de payer ?
La question du mode de la notification en matière de résiliation de plein droit (lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extra-judiciaire) récemment posée à la haute juridiction n’était pas sans intérêt au regard de la tendance actuelle du législateur à simplifier les formalités du bail commercial.
Il est rappelé en effet que :
- la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 avait modifié l’article L 145-9 du code de commerce afin que les parties puissent choisir le mode de la notification pour donner congé en fin de bail,
- la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 est revenue sur la réforme du 18 juin 2014 en rétablissant l’ancien article L 145-9 tout en élargissant la possibilité de recourir à la notification par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
- le décret du 11 mars 2016, relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial, comporte un chapitre IV intitulé « Dispositions relatives au recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les relations entre bailleurs et locataires » composé des articles 14 et 15.
Ainsi, le mode de notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est possible dans les situations suivantes :
| Auteur notification | Objet notification | Dispositions du code de commerce |
|---|---|---|
| Preneur | Congé triennal | Art. L 145-4 |
| Preneur | Demande en renouvellement | Art. L 145-10 |
| Bailleur | Exercice du droit de repentir | Art. L 145-12 |
| Preneur | Acceptation du local de remplacement offert par le bailleur en cas de congé par le bailleur pour construire ou reconstruire | Art. L 145-18 |
| Preneur | Demande du bénéfice du droit de priorité en cas de reconstruction par le propriétaire d’un nouvel immeuble | Art. L 145-19 |
| Preneur | Demande de déspécialisation partielle | Art. L 145-47 |
| Preneur | Demande de déspécialisation plénière | Art. L 145-49 |
| Bailleur | Information des locataires bénéficiant d’une exclusivité | Art. L 145-49 al. 2 |
| Preneur | Renonciation à la décision rendue sur la demande de déspécialisation | Art. L 145-55 |
Dans une décision rendue le 21 décembre 2017, la Cour de cassation, alors que la clause résolutoire prévue dans le bail autorisait les deux modes de notification (l’un ou l’autre), considère que la résiliation de plein droit ne pouvait « résulter que d’un acte extrajudiciaire.
Elle censure ainsi la décision de la cour d’appel de Nouméa qui avait jugé que « la lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur ».
La Cour de cassation exige donc que la notification destinée à actionner la clause résolutoire soit effectuée par un commandement de payer visant ladite clause, quelles que soient les stipulations du bail.
Cette décision doit naturellement être approuvée.
L’article L 145-41 du code de commerce, organisant les modalités pour actionner la clause résolutoire, ne prévoit pas en effet la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il n’a pas été modifié par le législateur lors de sa réforme visant à simplifier les formalités en matière de bail commercial.
L’on peut espérer au demeurant qu’il ne le sera jamais, la simplification des formalités poursuivie par le législateur ne devant pas se faire au détriment des preneurs.
L’article L 145-41 du code de commerce participe d’ailleurs à l’ordre public de protection de ces derniers.
La clause selon laquelle la résiliation de plein droit peut être mise en jeu par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception doit ainsi être réputée non écrite, en application de l’article L 145-15 du code de commerce.
Cass. Civ. 3ème, 21 décembre 2017, FS – P + B + I, n° 16-10.583
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