Délai pour la dénégation du droit au statut des baux commerciaux

Le bailleur peut dénier le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt le 7 septembre 2017 relatif à la possibilité pour bailleur de dénier le droit au statut des baux commerciaux après avoir exercé son droit d’option. 

Cet arrêt publié au bulletin figurera à son rapport annuel.

Avant d’exposer cet arrêt, rappelons les grandes lignes du droit d’option. Celui-ci résulte de l’article L. 145-57 du code de commerce, lequel dispose que le preneur peut renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser celui-ci, jusqu’à l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive de fixation du loyer de renouvellement. Si le bailleur exerce son droit d’option, il doit alors en principe offrir une indemnité d’éviction.

Cet exercice du droit d’option est distinct de la dénégation du statut des baux commerciaux. Cette deuxième hypothèse vise le cas où le bailleur justifie que le statut des baux commerciaux n’a pas lieu de s’appliquer. Il peut alors refuser de renouveler le bail SANS offrir d’indemnité d’éviction au preneur.

Dans notre affaire commentée aujourd’hui, le bailleur a dans un premier temps signifié au locataire un congé avec offre de renouvellement. Deux ans plus tard, le bailleur lui signifie un nouveau congé, mais cette fois avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Quelques mois plus tard, le bailleur, prenait acte du défaut d’immatriculation du locataire à la date du congé donné, et déniait l’application du statut des baux commerciaux à son locataire, refusant donc désormais tout paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel de Paris a déclaré prescrite l’action du bailleur en dénégation du statut des baux commerciaux. Ce faisant, elle se fondait sur l’article L. 145-60 du code de commerce qui édicte que toutes les actions exercées en vertu du chapitre sur le bail commercial, se prescrivent par deux ans. La Cour d’appel, en déduisait que le bailleur aurait dû agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, la condition d’immatriculation s’appréciant à cette date.

En d’autres termes les juges parisiens ont appliqué la prescription spécifique aux baux commerciaux à une procédure visant à faire reconnaître la non-application du statut au locataire.

La Cour de Cassation censure cette position des juges du fond. La haute Cour retient au contraire que le bailleur peut dénier au locataire l’application du statut aussi longtemps que la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est en cours.

Cet arrêt peut être rapproché d’anciens arrêts aux termes desquels, dès lors que le locataire ne rentre pas dans le champ d'application du décret de 1953, le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe "tant que le nouveau bail n'a pas été conclu" (Cass. 3e civ., 18 mai 1971, n° 70-10.647). 

Une autre question est de savoir si le bailleur peut rétracter son offre de renouvellement alors même qu’il connaissait le motif d’exclusion lorsqu’il a donné congé. 

Sur ce point, la Cour de cassation a eu l’occasion de juger que le bailleur peut dénier l’application du statut alors même qu’il connaissait le défaut d'immatriculation du preneur lorsqu'il offrit d'abord le renouvellement (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994). 

Toutefois, elle a ultérieurement considéré que la rétractation de l’offre de renouvellement avec indemnité d’éviction ne peut intervenir que si le manquement est postérieur à la résiliation du bail ou que le bailleur n’en n’avait pas connaissance lors de la délivrance du congé (Cass. Civ. 3e 7 juill 2004 n°03-11.152).

Force est de constater que dans le présent arrêt, la Cour n’a pas fait état de ce critère lié à la connaissance du manquement par le bailleur.

Cass. Civ. 3e 7 septembre 2017, FS-P+B+R+I n°16-15.012