Preneurs à bail commercial : Ne pas mettre à jour son activité réelle au RCS est lourd de conséquences

Le défaut d’actualisation de son activité au RCS peut coûter au Preneur son droit à indemnité d’éviction. Telle est la solution affirmée par la Cour de Cassation.

Lorsqu’un preneur est confronté à un refus de renouvellement de la part du bailleur, le preneur bénéficie du droit à une indemnité d’éviction :

- Si le bail entre bien dans le champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux,

- Et, sauf si le bailleur justifie à son encontre d'un motif grave et légitime qui s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser (cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa – art. L. 145-17 du code commerce).

Or pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit notamment justifier être immatriculé en qualité de commerçant ou industriel au registre du commerce et des sociétés, pour le fonds de commerce qu’il exploite dans les locaux donnés à bail (article L. 145-1 du code de commerce).

Dans l’affaire commentée, le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail.

Le bailleur a refusé le renouvellement mais a offert au preneur le règlement d’une indemnité d'éviction, en application de l’article L.145-14 du Code de commerce.

Quelques semaines plus tard, le bailleur constate que le preneur était inscrit au RCS pour une activité tout à fait différente de celle qu’il exerçait en réalité. 

Le bailleur assigne alors le locataire en acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement en résiliation du bail commercial à ses torts et, en tout état de cause, en déchéance du droit à une indemnité d’éviction, compte tenu du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l’activité réellement exercée dans les lieux. 

La Cour d’appel, qui s’est placée sur le terrain de la faute du preneur, a rejeté la demande du bailleur après avoir constaté que l’article L. 145-1 du code de commerce n’imposait qu’une obligation d’immatriculation du fonds, obligation qui était en l’espèce remplie même si l’activité n’avait pas été mise à jour. 

La Cour d’appel ajoutait qu’en application de l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur ne peut se prévaloir d’une faute du preneur pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction que s’il a mis en demeure le preneur de régulariser sa situation dans un délai d’un mois et que celui-ci n’y a pas déféré dans ce délai.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel au visa des articles L145-1, I, L145-8 et L145-17 du Code de commerce, en se plaçant non pas sur le terrain de la faute du preneur, comme l’avaient fait les juges du fond, mais sur celui de la dénégation du droit au statut des baux commerciaux, laquelle n'a pas à être précédée d'une mise en demeure du preneur.

Cette dernière constatation est dans la lignée de décisions antérieures (CA Paris 3 déc. 1999, n° 98-16970 et Cass. civ. 3ème, 8 janvier 2008, n° 06-14190). 

En conclusion,

Il faut retenir que l’obligation pour le preneur d’immatriculer son fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés pour l’activité réellement exercée dans les locaux loués constitue, non pas une simple formalité inconséquente mais une condition essentielle pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux. A tel point qu’à défaut d’immatriculation à jour, le preneur perd tout droit à indemnité d’éviction si le bailleur lui refuse le renouvellement de son bail commercial venu à expiration.

Le preneur doit être extrêmement vigilant dans la mesure où le bailleur peut lui refuser toute indemnité d’éviction sans qu’il soit nécessaire pour celui-ci de mettre celui-ci préalablement en demeure de régulariser sa situation.

Il convient également de tirer un autre enseignement de cet arrêt : 

Le preneur qui est irrégulièrement immatriculé encourt en réalité deux sanctions :

- il n’a pas de droit au renouvellement du bail et donc pas de droit à indemnité d’éviction en cas de non renouvellement, 
- mais il court également le risque de se voir opposer en cours de bail une résiliation fautive s’il ne régularise pas sa situation dans le délai d’un mois suivant une mise en demeure du bailleur par acte extra-judiciaire.

Il revient donc impérativement aux preneurs de veiller à ce que leur immatriculation au RCS soit en permanence conforme à la réalité.

Cass. civ. 3ème, 22 septembre 2016, n°15-18.456