Bail commercial: la course contre la montre pour exercer son droit d’option avant toute exécution ?

La Cour de cassation vient d’affirmer que la décision fixant le loyer de renouvellement est exécutoire, y compris pendant le délai du droit d’option, tant que ce dernier n’a pas été exercé par les parties.

Rappelons qu’aux termes de l’article 145-57 du code de commerce, les parties ont un droit d’option dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive de fixation de loyer de renouvellement : elles peuvent décider de renoncer au renouvellement en le notifiant à l’autre partie.

Si les juges du fonds ont déjà affirmé depuis longtemps que leurs décisions valent titre exécutoire, sans qu’il soit besoin de solliciter un titre complémentaire (par exemple CA Paris, chambre 5-3, 10 juin 2016 n°14-10733), il demeurait une incertitude quant au caractère exécutoire des décisions de fixation de loyer de renouvellement pendant le délai d’option des parties.

Dans l’affaire commentée, le locataire a fait pratiquer une saisie attribution à l'encontre des bailleurs en vertu d’une décision du juge des loyers ayant fixé le montant du loyer du bail commercial renouvelé à un montant inférieur à celui du précédent bail commercial.

Les bailleurs, pour demander mainlevée de la saisie pratiquée, soutenaient :

1°/ que le preneur et le bailleur commerciaux disposent d'un délai d'un mois, à compter de la décision définitive fixant le montant du bail commercial renouvelé, pour exercer l'option leur permettant de renoncer à ce renouvellement ; que, si le bail commercial n'est pas renouvelé, le locataire, occupant sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé, n'est plus redevable du loyer qui a été fixé, mais, le cas échéant, d'une indemnité d'occupation ; que dès lors, la décision qui fixe le loyer du bail commercial renouvelé ne peut comporter de condamnation relativement à une dette ou une créance de loyer ; qu'elle ne peut par conséquent constituer un titre exécutoire ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 111- 3 du code des procédures civiles d'exécution et L. 145-57 du code de commerce ;

2°/ qu'à tout le moins, la décision qui fixe le montant du loyer du bail commercial renouvelé ne peut entraîner de condamnation de l'une ou l'autre des parties à payer la différence entre le loyer fixé et celui qui a été payé, avant que le droit d'option qui permet à l'une ou l'autre des parties de renoncer au renouvellement du bail commercial ne soit purgé ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a encore violé les articles L. 111- 3 du code des procédures civiles d'exécution et L. 145-57 du code de commerce.

La Cour de cassation rejette ces arguments et confirme l’arrêt d’appel :

« Mais attendu que si, jusque dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à l'exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d'option n'est pas exercé. »

Ainsi, malgré le délai d’un mois imparti par la loi pour exercer le droit d’option, la partie qui souhaite exercer ce droit pour renoncer au renouvellement devra le faire avec célérité si elle ne veut pas être prise de cours par une saisie en exécution de la décision de justice rendue.

L’arrêt précité fait figure d’arrêt de principe, publié au bulletin.

« Cass. 3ème civile, 6 octobre 2016 n°15-12.606 »