Application des dispositions légales nouvelles aux baux commerciaux en cours

Enfin des précisions jurisprudentielles sur l’application de la loi nouvelle aux baux en cours !

Ces dernières années, les baux commerciaux ont fait l'objet de lois nouvelles modifiant sensiblement leur régime. Parmi celles-ci figurent la loi Pinel du 18 juin 2014, la loi du 22 juillet 2009 dite « de développement et de modernisation des services touristiques » ainsi que la réforme générale du droit des obligations qui touche notamment les baux commerciaux.

L’application de ces dispositions nouvelles aux contrats de bail commercial en cours ne cesse de susciter des questions aux praticiens et l’arrêt commenté, qui apporte des précisions utiles, est à saluer.

Si cet arrêt a été rendu en matière de résidences de tourisme, sa portée est en réalité très large.

Rappelons à titre liminaire les principes généraux qui gouvernent l’application de la loi dans le temps.

En règle générale et en l’absence de dispositions transitoires, on fait application du principe posé à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Les juridictions considèrent que les contrats en cours demeurent régis par la loi en vigueur à l'époque où il a été conclu (Cass. 3e civ., 17 avril 1969) et que la loi nouvelle ne peut s'appliquer à des situations contractuelles en cours à sa date d'entrée en vigueur (CE, 24 mars 2006, Sté KPMG). 

Il s’agit du principe, qui souffre toutefois des exceptions.

Dans l’affaire commentée, la question était de savoir si l’article L.145-7-1 du code de commerce issu de la loi Pinel, selon lequel les baux commerciaux conclus entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme sont de 9 ans minimum sans possibilité de résiliation triennale, était applicable aux baux en cours.

La Haute Cour avait déjà été interrogée sur l’application dans le temps de cet article mais n’avait pas répondu au moyen soulevé par le Bailleur (Cass. 3ème civ., 21 mai 2014, n°13-10334).

L’arrêt de principe commenté ici, énonce en principe que « l’article L.145-7-1 précité, d’ordre public, s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur. »

Jusqu’à présent, la plupart des Cour d’appels avait écarté l’application des dispositions issues de la loi Pinel aux baux en cours. Cet arrêt, publié au bulletin en gage de son importance, marquera assurément un tournant, du moins pour les dispositions reconnues d’ordre public. Or on sait que des incertitudes existent encore sur le caractère d’ordre public ou non de certaines dispositions de la loi.

Relevons enfin que la réponse ministérielle du 31 mai 2016 n°93154 sur l’application dans le temps de l’article L. 145-4 du code de commerce avait déjà apporté des précisions importantes sur la position du législateur : La réponse relevait en effet que « Ce principe de non-application de la loi nouvelle aux contrats en cours comporte cependant des exceptions, d'une part, si la loi est d'ordre public, ce qui est le cas de l'article L. 145-4 en l'espèce et, d'autre part, si la loi nouvelle régit les effets légaux du contrat. » 

La réponse ministérielle relevait qu’en l’espèce « la faculté de résiliation du preneur à l'expiration d'une période triennale relève de l'ordre public de protection sans remettre en cause l'équilibre économique du contrat. Cette règle nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, elle devra, en conséquence, s'appliquer aux baux commerciaux conclus avant l'entrée en vigueur de l'article 2 de la loi du 18 juin 2014. » 

On attend désormais de savoir si la haute Cour ira jusqu’à consacrer la seconde exception au principe de non-rétroactivité énoncée par le gouvernement dans sa réponse précitée, à savoir l’application immédiate des dispositions nouvelles aux « effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ».

Cass. civ. 3ème, 9 février 2017, n°16-10.350, Publié au Bulletin