Nouvelles armes en cas d’inexécution du bail commercial.

La réforme du droit des contrats instaure de nouvelles règles pouvant être invoquées par la partie victime d’une inexécution ou d’une exécution imparfaite du bail commercial.

La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, s’applique aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2016.

Elle est conçue comme une loi d’ordre général, et est susceptible d’avoir notamment des incidences importantes sur les baux commerciaux.

Nous avons déjà mentionné les incidences de la réforme en matière de bail commercial, notamment dans les centres commerciaux. 

Aujourd’hui je souhaite m’attarder sur les nouvelles règles en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles par une partie au contrat de bail commercial.

En effet, le nouvel article 1217 du Code civil liste désormais les sanctions que peut invoquer la partie victime d’inexécution contractuelle.

Ainsi par exemple en cas de non-réalisation de travaux par le bailleur, le locataire peut désormais invoquer les sanctions suivantes :

1. Tout d’abord, il peut refuser d’exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation. 

Est-ce à dire que, dans l’hypothèse où le bailleur n’exécuterait pas les travaux à sa charge, le locataire pourrait décider de suspendre le paiement des loyers ? Cet outil devra être manié avec la plus grande prudence et nous ne pouvons que déconseiller d’user de cette faculté sans autorisation judiciaire, au moins jusqu’à ce que la jurisprudence ait délimité les contours de cette nouvelle disposition. 

En tout état de cause, l’exception d’inexécution devra être proportionnée à l’inexécution reprochée à l’autre partie.

2. La seconde sanction visée par le nouveau texte consiste à poursuivre l'exécution forcée en nature de l’obligation, sauf si cette exécution est impossible ou manifestement disproportionnée,

3. Il peut aussi faire exécuter lui-même l’obligation, sans autorisation judiciaire, après mise en demeure restée infructueuse, et dans un délai et à un coût raisonnable. 

L’intervention préalable du juge est maintenue pour procéder à une destruction ou pour obliger le débiteur à avancer les sommes nécessaires.

4. Il peut ensuite solliciter une réduction du prix. Dans notre exemple le locataire pourrait donc solliciter une réduction du loyer. Cela implique d’accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter en contrepartie une réduction proportionnelle du prix après une mise en demeure restée infructueuse.

Il s’agit d’une sanction intermédiaire entre l’exception d’inexécution et la résolution du contrat, qui permet de procéder à une révision du contrat de bail commercial à hauteur de ce à quoi il a réellement été exécuté en lieu et place de ce qui était contractuellement prévu.

Notons que la réduction du prix est déjà admise en matière de vente par des textes spéciaux. Le nouveau texte a quant à lui une portée générale. 

Toutefois, là encore, le créancier de l’obligation inexécutée ou imparfaitement exécutée devra rester prudent dans la mise en œuvre de ces mesures sous peine se retrouver lui-même condamné s’il prenait des mesures disproportionnées ou si le juge devait contester l’existence de l’obligation.

La prudence commandera donc de saisir le juge afin qu’il tranche la réduction de prix jugée proportionnée.

5. provoquer la résolution du contrat de bail commercial, 

6. demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

Cet article précise que lorsque cela est compatible, les sanctions peuvent être cumulées.

En conclusion, en pratique, si de nouvelles sanctions sont édictées par le code civil, on recommandera de continuer à requérir autant que possible l’autorisation préalable du juge avant de se faire justice à soi-même. En effet, rappelons que le créancier qui agirait de manière disproportionnée, ou jugée sans fondement, encourrait une condamnation.

(article 1217 du Code civil)