Le preneur qui veut voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, doit le faire dans le délai de la prescription biennale

La cour de cassation a pour la première fois précisé le délai de prescription de l’action du preneur en fixation du loyer du bail renouvelé.

La jurisprudence a depuis longtemps posé en principe que le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail commercial expiré (Cass. 3e civ., 6 mars 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. 214. – Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n° 04-18.330 – Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n°11-21.340), sauf accord des parties pour modifier le contrat initial (CA Paris, 17 janv. 1985 : Bull. loyers 1985, n° 165).

Lorsque les parties ne parviennent pas un accord sur le montant du loyer de renouvellement, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers en fixation de celui-ci.

S’il était admis que l’action du bailleur en fixation du loyer était soumise à la prescription biennale édictée par l’article 145-60 du code de commerce, la jurisprudence ne s’était pas encore clairement positionnée sur le délai dans lequel le preneur, qui avait adressé une demande de renouvellement à un loyer inférieur à celui du bail commercial expiré, pouvait agir en fixation.

Dans un arrêt du 20 octobre 2016, publié au Bulletin, un preneur, dont le bail commercial expirait le 1er avril 2006, avait adressé au bailleur, le 2 octobre 2009, une demande de renouvellement de son bail commercial, moyennant un loyer annuel de 57 000 euros. 

Le bailleur n’avait pas fait part au preneur de ses intentions dans le délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement et n’avait pas non plus saisi le juge des loyers en fixation du loyer de renouvellement.

Le 21 février 2012, le preneur avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail commercial renouvelé à hauteur du montant mentionné dans sa demande. 

La Cour d’appel avait déclaré prescrite l'action du preneur en fixation du prix du loyer du bail commercial renouvelé, et dit que le bail commercial s'était trouvé définitivement renouvelé au 1er janvier 2010 aux clauses et conditions du bail commercial expiré, y compris le montant du loyer au prix en vigueur à la date du renouvellement.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel en ce qu’elle avait retenu :

- que le bail commercial renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010 
- que l'action du preneur en fixation du prix du bail commercial renouvelé était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce, 
- que l'action du preneur, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était dès lors prescrite : « Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de la société preneuse, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était prescrite ».

Cass. civ. 3ème, 20 octobre 2016, n°15-19.940 Publié au Bulletin