lundi 16 octobre 2017
Dans l’affaire commentée ici, le locataire avait notifié une demande de renouvellement au bailleur, lequel n’avait pas répondu à cette demande.
Rappelons qu’en matière de renouvellement de bail commercial, le défaut de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois suivant la notification de la demande de renouvellement, emporte acceptation tacite du principe du renouvellement (art. L. 145-10 du code de commerce « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent »).
Toutefois, le silence du bailleur ne suffit pas à valoir acceptation du loyer demandé par le locataire. La partie la plus diligente ou qui y a intérêt peut alors saisir le juge des loyers, dans un délai préfix de deux ans, afin de voir évaluer et fixer le loyer de renouvellement (article L. 145-60).
A défaut de saisine du juge des loyers dans ce délai de deux ans, le bail est considéré renouvelé aux clauses et conditions (notamment de loyer) du bail expiré.
En l’espèce, le propriétaire a revendu les locaux, sans informer le nouveau bailleur qu’une demande de renouvellement avait été formulée par le locataire. De fait, le nouveau bailleur a notifié au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel déplafonné.
Après avoir compris que le locataire avait en réalité formulé antérieurement une demande de renouvellement et que le bail était en conséquence déjà renouvelé, le bailleur avait assigné le locataire en sollicitant :
- la nullité du bail,
- la nullité de la demande de renouvellement notifiée à l'ancien propriétaire,
- subsidiairement, la fixation du loyer du bail renouvelé à la date d'effet de cette demande de renouvellement.
Le preneur lui opposait le jeu de la prescription biennale de l'action en fixation du loyer.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu qu’il n’était pas établi que la demande de renouvellement du bail commercial formée par le preneur ait été portée à la connaissance du nouveau propriétaire, lequel n’était pas tenu de s’informer sur la situation du bail commercial en cours. Elle en a déduit que le délai de prescription biennal n’avait pas couru à son encontre.
La 3e chambre de la Cour de cassation censure l’arrêt au visa des articles L. 145-10 et L.145-60 du code de commerce et retient qu’à défaut d’avoir répondu à la demande de renouvellement dans le délai de 3 mois, l’ancien propriétaire était réputé l’avoir accepté tacitement de sorte que le bail s’était renouvelé au 1er avril 2006.
En conséquence, la prescription biennale de l’action en fixation de loyer courant à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement était parfaitement opposable au nouveau propriétaire.
Bien évidemment, le nouveau propriétaire pourrait se retourner contre le vendeur, lequel lui a caché intentionnellement ou non une information pouvant être déterminante, manquement pouvant en tant que tel caractériser un vice du consentement susceptible d’entacher la vente de nullité. Si des faits similaires se produisaient aujourd’hui, le vendeur pourrait agir en nullité de la vente sur le fondement du nouvel article 1112-1 du code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 aux termes duquel « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».
Cass. civ. 3e, 7 septembre 2017 n° 16-17174
Bail commercial et changement du bailleur
Le locataire avait notifié une demande de renouvellement au bailleur, lequel n’avait pas répondu à cette demande. Le propriétaire revend les locaux, sans informer le nouveau bailleur qu’une demande de renouvellement avait été formulée par le locataire.Dans l’affaire commentée ici, le locataire avait notifié une demande de renouvellement au bailleur, lequel n’avait pas répondu à cette demande.
Rappelons qu’en matière de renouvellement de bail commercial, le défaut de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois suivant la notification de la demande de renouvellement, emporte acceptation tacite du principe du renouvellement (art. L. 145-10 du code de commerce « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent »).
Toutefois, le silence du bailleur ne suffit pas à valoir acceptation du loyer demandé par le locataire. La partie la plus diligente ou qui y a intérêt peut alors saisir le juge des loyers, dans un délai préfix de deux ans, afin de voir évaluer et fixer le loyer de renouvellement (article L. 145-60).
A défaut de saisine du juge des loyers dans ce délai de deux ans, le bail est considéré renouvelé aux clauses et conditions (notamment de loyer) du bail expiré.
En l’espèce, le propriétaire a revendu les locaux, sans informer le nouveau bailleur qu’une demande de renouvellement avait été formulée par le locataire. De fait, le nouveau bailleur a notifié au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel déplafonné.
Après avoir compris que le locataire avait en réalité formulé antérieurement une demande de renouvellement et que le bail était en conséquence déjà renouvelé, le bailleur avait assigné le locataire en sollicitant :
- la nullité du bail,
- la nullité de la demande de renouvellement notifiée à l'ancien propriétaire,
- subsidiairement, la fixation du loyer du bail renouvelé à la date d'effet de cette demande de renouvellement.
Le preneur lui opposait le jeu de la prescription biennale de l'action en fixation du loyer.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu qu’il n’était pas établi que la demande de renouvellement du bail commercial formée par le preneur ait été portée à la connaissance du nouveau propriétaire, lequel n’était pas tenu de s’informer sur la situation du bail commercial en cours. Elle en a déduit que le délai de prescription biennal n’avait pas couru à son encontre.
La 3e chambre de la Cour de cassation censure l’arrêt au visa des articles L. 145-10 et L.145-60 du code de commerce et retient qu’à défaut d’avoir répondu à la demande de renouvellement dans le délai de 3 mois, l’ancien propriétaire était réputé l’avoir accepté tacitement de sorte que le bail s’était renouvelé au 1er avril 2006.
En conséquence, la prescription biennale de l’action en fixation de loyer courant à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement était parfaitement opposable au nouveau propriétaire.
Bien évidemment, le nouveau propriétaire pourrait se retourner contre le vendeur, lequel lui a caché intentionnellement ou non une information pouvant être déterminante, manquement pouvant en tant que tel caractériser un vice du consentement susceptible d’entacher la vente de nullité. Si des faits similaires se produisaient aujourd’hui, le vendeur pourrait agir en nullité de la vente sur le fondement du nouvel article 1112-1 du code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 aux termes duquel « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».
Cass. civ. 3e, 7 septembre 2017 n° 16-17174
Nos solutions
Nous vous accompagnons au terme de votre bail commercial pour gérer au mieux de vos intérêts cette phase du renouvellement.
