Pharmacies et autres commerces de proximité : Limiter les risques de déplafonnement !

A défaut d’autres motifs, les bailleurs tentent de déplafonner le loyer du bail renouvelé en invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité. Une telle modification peut toutefois se trouver limitée lorsqu’il s’agit de commerces de proximité.

Lors du renouvellement du bail commercial, en cas d’augmentation de la valeur locative, les bailleurs tenteront de voir leur loyer augmenter.

Rappelons qu’il faut, à défaut d’une durée du bail commercial supérieure à douze ans, un motif de déplafonnement, pour que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative.

Sans cela, le loyer du bail renouvelé sera fixé selon la variation des indices (des loyers commerciaux) : c’est le plafonnement du loyer.

Souvent, à défaut de pouvoir invoquer les motifs de déplafonnement liés à une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties, le bailleur soutiendra, parfois en désespoir de cause, qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité. 

Cela leur permettrait ainsi de déplafonner le loyer du bail renouvelé.

Encore faudra-t-il qu’elle ait été de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré (Cass. 3ème civ., 14 septembre 2011, n° 10-30.825).

Certaines décisions sont encore plus sévères, puisqu’elles sollicitent la démonstration d’un impact sur l’activité exercée par le locataire pour déplafonner le loyer du bail commercial (Cass. 3ème civ., 17 janv. 2012, n° 11-12090)

De manière générale, la jurisprudence considère que le secteur à étudier, dans lequel seront mises en évidence les modifications des facteurs locaux de commercialité, se situe dans un rayon 400 mètres autour du commerce (voire plus selon certaines activités comme celles de garages, concessionnaires, etc.,).

Cela étant, il faut rappeler que ce périmètre se trouve réduit lorsque sont implantés de nombreux commerces concurrents (CA Paris, 24 juin 1982, JurisData 1982-024286) ou lorsqu’il s’agit de commerce de proximité (CA Paris, 26 mars 2008, n° 06/19672). 

Pour illustration, il a été jugé, s’agissant d’une pharmacie, que :

« Le caractère limité des moyens dont dispose le pharmacien pour faire la différence avec un concurrent impose de réduire la zone de chalandise à 200 mètres, au moins en zone urbaine disposant d'une forte densité d'officines » (CA Paris, 15 nov. 2006, n° 05/13709).

Une autre décision a retenu, pour le commerce de pharmacie, un rayon de 100 mètres (CA Paris, 18 avril 2005, n° 03/15010).

Dans une décision rendue en date du 12 octobre 2018 (n° 14/17316), le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de paris a retenu un rayon de 200 mètres pour un commerce de boulangerie.

C’est dire qu’il est opportun de rappeler, pour certains commerces, notamment les boulangeries et les pharmacies, que le rayon dans lequel sera étudiée l’évolution des facteurs locaux de commercialité, doit se voir restreint.

Il est donc opportun pour le locataire commercial, de répertorier ses différents concurrents se situant dans sa zone de chalandise.

Ainsi les modifications des facteurs locaux de commercialité apparues dans un rayon de plus de 200 mètres ne devront pas être pris en considération, permettant de minimiser le risque de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Ainsi le preneur pourrait bénéficier d’un loyer plafonné, fixé selon la variation des indices, même si la valeur locative est supérieure.

Cette pratique est tout à fait justifiée puisque, en cas de commerces concurrents dans le secteur, les commerces concurrents peuvent aisément capter une partie du flux de chalands, limitant les bénéfices du fonds de commerce dont le bail est renouvelé.

Nous recommandons ainsi, lors d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, de solliciter du juge des loyers de limiter la mission de l’expert désigné, à une étude des modifications des facteurs locaux de commercialité dans un rayon de 200 mètres autour du commerce considéré.

Cette pratique, notamment en zone urbaine, peut d’ailleurs être étendue à de nombreux commerces tels les opticiens, les cordonniers, ou encore les fleuristes.