COVID-19 : Je suis agent immobilier, comment faire pour ne pas régler mon loyer dès lors que mon agence est fermée ?

Vous êtes agent immobilier. Votre agence n’a pas fait l’objet d’une obligation de fermeture administrative du fait de la pandémie deCoronavirus Covid-19 : l’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce jugés « non indispensables à la vie de la Nation ». Pourtant, il n’a pas visé la catégorie d’ERP « W » qui est celle concernant les agences immobilières. Vous êtes par ailleurs tenu d’organiser le télétravail de vos collaborateurs et vos clients ne peuvent plus, du fait du décret du 16 mars 2020 qui limitent leurs déplacements, se rendre à votre agence ni visiter le moindre bien pour l’acquérir.

Vous ne pouvez donc plus exercer votre métier dans ces conditions normales.

Vos charges continuent pourtant de courir. Qu’a prévu le gouvernement pour vos loyers ?

Aucune aide relative à votre loyer n'est prévue si votre entreprise n’est pas éligible au fonds de solidarité.

Si vous êtes éligible au fonds de solidarité (critères précisés par décret 2020-371 du 30 mars 2020), vous avez droit à un report du paiement de votre loyer, mais vous le paierez, même si vous n’en avez jamais eu la contrepartie puisque vous avez été empêché de recevoir du public dans votre agence immobilière. 

Aucune de ces solutions n’est acceptable et vous allez devoir agir autrement pour obtenir de votre bailleur une annulation définitive de vos loyers pendant la période de fermeture administrative pour espérer sauver votre agence immobilière, dont la pérennité pourrait se trouver menacée.

Voici quelques-unes des conditions à remplir pour être éligible au fonds de solidarité : 
- Votre effectif salarié est inférieur ou égal à dix salariés, 
- le montant de votre chiffre d’affaires lors du dernier exercice clos est inférieur à 1 million d’euros, 
- votre bénéfice imposable augmenté des sommes versées au dirigeant, est inférieur à 60 000 euros au titre du dernier exercice ;
- vous n’êtes pas lié à votre société par un contrat de travail à temps complet ;
- vous n’avez pas de holding ;
- vous avez subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, – par rapport à la même période de l’année précédente.

Toutes ces conditions sont cumulatives, elles doivent toutes être remplies pour pouvoir bénéficier du fonds de solidarité.

Pourtant, le code civil peut permettre, non pas seulement de reporter les loyers, mais d’obtenir leur remise, totale ou partielle.

La question est de savoir si la pandémie de COVID19 est susceptible d’empêcher les parties au bail de louer et d’exploiter le local dans des conditions normales, conformément à ce qui a été prévu au bail commercial, dès lors que couplée à des mesures administratives affectant votre activité, il est impossible d’exploiter votre activité dans vos locaux.

Certains bailleurs contestent le caractère de force majeure de la pandémie du Covid-19, en se fondant sur des arrêts qui auraient écarté le caractère de force majeure pour des épidémies virales de moindre envergure. Mais la pandémie de COVID 19 n’a rien à voir avec les pandémies précédentes. En outre, la pandémie s’accompagne de mesures administratives de confinement qui viennent renforcer le caractère irrésistible de l’événement en empêchant toute exploitation dans le local conformément à sa destination.

Il est vrai que certaines épidémies n’ont pas rempli les conditions de la force majeure : elles ont été jugées imprévisibles ou irrésistibles. Ce fut le cas du chikungunya, le juge considérant que « cette maladie soulagée par des antalgiques est généralement surmontable » (Cour d'appel de Basse-Terre, 17 décembre 2018 n° 17/00739) ou la dengue (Cour d'appel de Nancy, 22 novembre 2010 n° 09/00003)  pour laquelle « des mesures de protection individuelles à respecter, tels que l'utilisation de moustiquaires et de répulsifs ainsi que le port de vêtements longs » permettent d’y résister.

Les juges retiennent en revanche que d’autres épidémies sont des cas de force majeure. Le caractère potentiellement mortel d’un virus est pris en considération. Ainsi, à propos de l’épidémie d’Ebola, la Cour d’appel de Paris, par arrêt du 17 mars 2016 (RG 15/04263) a admis qu’elle pouvait être considérée « comme un cas de force majeure ». De même, s’agissant de l’épidémie de Covid-19, les décisions se multiplient, qui reconnaissent qu’elle constitue un cas de force majeure.

Ainsi la Cour d’appel de Colmar vient d’admettre que la non-comparution d’un prévenu à l’audience à cause du Covid-19 était un cas de force majeure, car  « ces circonstances exceptionnelles, entraînant l'absence de M. G. à l'audience de ce jour revêtent le caractère de la force majeure, étant extérieures, imprévisibles et irrésistibles » (Colmar, 6e ch., 12 mars 2020, n° 20/01098). 

Il en va de même pour la Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 19 mars 2020 (RG n° 20/0142), où « en raison de l'actuelle pandémie du coronavirus », le prévenu n’a pu se déplacer, ce qui est considéré par la Cour d’appel comme des éléments de force majeure et des circonstances insurmontables.   

Il faut aussi souligner que deux ordonnances prises par le gouvernement dans le contexte de l’état d’urgence sanitaires lié au COVID 19 visent la force majeure alors que l’une la reconnaît expressément. C’est d’ailleurs ce qu’avait relevé Bruno LEMAIRE, lors d’une conférence de presse le 28 février dernier : cette pandémie doit être considérée pour les entreprises comme un cas de force majeure pour l’exécution des marchés publics.

Donc, cette épidémie de COVID 19, imprévisible au jour de la conclusion de votre bail, irrésistible car susceptible d’être mortelle même pour des sujets jeunes, et  aucune mesure, même les gestes barrières, ne permettant de s’en préserver à coup sûr, peut être considérée comme un cas de force majeure.

De toute façon, à la pandémie s’ajoute le confinement. Dans le contexte de la lutte nationale contre la pandémie de Covid 19, le décret du 16 mars 2020 interdit les déplacements hors domicile et les exceptions à ce principe sont strictement encadrées. Ce décret ne permet les déplacements que « pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté (..) ».

Cette règlementation peut être qualifiée de fait du prince, puisqu’elle est une règlementation administrative autoritaire à laquelle on ne peut échapper. Donc, même si l’agence immobilière ne doit pas impérativement fermer en vertu de l’arrêté du 15 mars 2020, ses clients ne peuvent plus s’y déplacer du fait du confinement : vous ne pouvez donc plus exploiter vos activités dans les mêmes conditions qu’auparavant (Cass. Soc. 19 nov. 1980 n°78-41574) par l’effet de la pandémie,  comme du fait du prince.

La conjonction de cette pandémie de Covid-19 et des mesures autoritaires de confinement du décret du 16 mars 2020 constitue donc un cas de force majeure, au sens de l’article 1218 du Code civil, empêchant l’agent immobilier de jouir paisiblement des locaux loués conformément à leur destination.

Cette solution, consacrée par le droit commun, est la seule qui vous soit favorable. Elle est la seule qui soit équitable pour vous.

Les agents immobiliers empêchés d’exploiter leur local doivent tous bénéficier de l'annulation définitive des loyers.

Pour cela, il est important d’écrire individuellement à son bailleur pour formaliser votre position et caractériser la force majeure.

C’est pourquoi nous vous proposons, pour 49 € HT + le coût de la LRAR électronique*, d’écrire par courrier d’avocat à votre bailleur pour :

• Obtenir non pas des reports de loyers mais la remise définitive de vos loyers pendant votre fermeture,
• Eviter que le bailleur ne vous oppose un défaut d’ouverture fautif et cherche à résilier le bail ou vous priver d’indemnité d’éviction en fin de bail s’il ne renouvelle pas.

*soit 7.48 € HT pour un courrier de 2 pages recto/verso en noir et blanc.

Pour agir auprès de votre bailleur et demander l'annulation de vos loyers pendant la période de fermeture  administrative de votre agence immobilière : 

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