Le déroulement d’une procédure en fixation de loyer

La procédure en fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé : quels sont les tenants et aboutissants de cette action menée auprès du juge pour obtenir une modification du loyer fixé entre les parties ?

1 – A quoi sert la procédure en fixation du loyer ? 

Comme son nom l’indique, une telle procédure sert à fixer le loyer du bail. Elle intervient lorsque les conditions permettent la fixation d’un nouveau loyer et que les parties ne peuvent s’accorder sur son montant. 

2 – Conditions de la procédure en fixation du loyer lors du renouvellement du bail ou de la révision du loyer

La procédure en fixation du loyer peut être engagée, à défaut d’accord entre les parties, lors du renouvellement du bail commercial. 

En effet, le renouvellement du bail commercial, à son terme contractuel ou en cours de tacite prolongation, permet de fixer un nouveau loyer, supérieur ou inférieur au dernier loyer en vigueur. 

Une telle procédure peut également être engagée, au cours de la vie du bail, en cas de révision du loyer. 

La révision du loyer à la valeur locative connaît deux fondements : 

Celui de l’article L. 145-38 du code de commerce, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. 

Celui de l’article L. 145-39 du code de commerce, lorsque, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. 

Il faut ainsi bien distinguer la révision du loyer, qui peut s’opérer au cours de la vie du bail, du loyer du bail renouvelé, qui prend effet à la date du renouvellement du bail. 

On parle ainsi de révision du bail, ou de renouvellement du bail. Il s’agit de deux actions distinctes, qui suivent toutefois les mêmes règles procédurales. 

3 - Préalable à la procédure en fixation du loyer lors du renouvellement du bail ou de la révision du loyer 

Pour fixer le prix du bail renouvelé, il convient de provoquer en premier lieu le renouvellement du bail. 

Ce renouvellement est formé, soit par la demande de renouvellement émanant du preneur, soit par le congé avec offre de renouvellement du bailleur. 

Quant à la révision du loyer en cours de bail, une demande de révision, du preneur ou du bailleur, doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la partie adverse. 

Qu’il s’agisse d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, un mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la partie adverse est nécessaire préalablement à la saisine du tribunal. 

Ce mémoire doit être signé par un avocat. 

C’est la partie qui a intérêt à agir (le bailleur en cas de hausse de la valeur locative, ou le preneur en cas de baisse de la valeur locative), qui prendra l’initiative des démarches. 

4 – Saisine du tribunal pour fixation du loyer en cas de renouvellement ou de révision

Ce n’est qu’un mois après la notification du mémoire préalable, que le tribunal peut être saisi. 

Le conseil doit en premier prendre une date d’audience auprès du greffe du tribunal. 

L’assignation pour la date d’audience obtenue doit être délivrée plus d’un mois après la notification du mémoire préalable. 

Le tribunal judiciaire connaît une chambre spécifique dont la seule compétence est celle de fixer le prix du bail révisé ou renouvelé. 

Il s’agit de la chambre des loyers commerciaux. C’est le président du tribunal judiciaire qui exerce cette fonction. 

5 - Audiences en fixation du loyer en cas de renouvellement ou de révision 

La procédure en fixation du loyer est une procédure spécifique. 

Elle diffère des procédures « au fond » pour lesquelles il est fixé un calendrier de procédure, avec désignation d’un juge de la mise en état. 

Devant la chambre des loyers commerciaux, l’affaire peut être plaidée lors de chaque audience, même lors de la première audience si les parties sont en état. 

Il est bien évidemment possible de solliciter un renvoi de l’audience pour une date ultérieure, si la partie ayant reçu l’assignation souhaite disposer d’un délai pour répondre au mémoire en demande. 

Les écritures des parties ne prendront pas la forme de conclusions, comme dans les autres procédures, mais celle d’un mémoire en réponse, qui devra également être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la partie adverse. 

Lorsque les parties auront fait part de leurs moyens de faits et de droit, ils seront en état et l’affaire sera alors plaidée. 

6 - Désignation d’un expert pour fixer le loyer du bail renouvelé ou la valeur locative en cas de révision 

De manière générale, dans la mesure où le juge des loyers commerciaux ne connaît pas les locaux loués, ni l’environnement des locaux, il n’aura d’autre choix, s’il ne veut pas se fier qu’à une seule des parties, que de désigner un expert judiciaire. 

Le magistrat rendra ainsi un jugement avant-dire droit, dans lequel il constatera la révision du bail ou le renouvellement du bail, et désignera un expert judiciaire qui aura pour mission, de donner son avis, le cas échéant, sur l’existence de motifs de déplafonnement et sur la valeur locative des locaux loués à la date de la révision ou du renouvellement. 

L’expert devant être rémunéré, le juge fixera dans son jugement avant-dire droit, une provision à valoir sur sa rémunération, cette provision étant usuellement supportée par le demandeur à l’instance. 

7 - L’expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux à la date de révision ou de renouvellement 

Une fois la provision consignée à la Régie du tribunal, l’expert convoque les parties à une réunion d’expertise sur les lieux loués. 

Lors de cette réunion, l’expert rappelle en premier lieu sa mission. 

Il interroge et écoute les parties, puis procède à la visite les locaux (et prend des photographies pour pouvoir agrémenter et illustrer son rapport qui sera transmis au juge des loyers commerciaux). 

En fin de réunion, l’expert invite les parties à formuler par écrit, leurs « observations écrites » (qui remplacent les anciens « dires » - article 276 du code de procédure civile). 

A réception de ces observations écrites, l’expert diffusera un pré-rapport (ou note de synthèse). 

Il invitera alors les parties à lui faire part de leurs « observations écrites récapitulatives ». 

Après en avoir pris connaissance, l’expert judiciaire déposera son rapport au tribunal, tout en transmettant un exemplaire aux parties. 

Il transmettra également sa note d’honoraires finale qui peut faire l’objet de contestation par les parties, ce qui toutefois assez rare. 

8 – Audiences après expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux à la date de révision ou de renouvellement 

Une fois le rapport déposé, le greffe du juge des loyers commerciaux convoquera à nouveau les parties pour une nouvelle audience qu’il aura fixée. 

A nouveau, les parties échangeront des mémoires, qui auront principalement à ce stade, pour objet de critiquer ou d’approuver le rapport de l’expert. 

En effet, le juge des loyers se fondera principalement sur le rapport de l’expert qu’il a préalablement désigné, pour fixer le loyer du bail révisé ou renouvelé. 

De la même manière, les audiences pourront faire l’objet de renvoi si les parties entendent répondre aux écritures adverses. 

C’est ainsi que le lors de l’audience de plaidoirie, le magistrat sera attentif aux plaidoiries des conseils, les interrogera en tant que de besoin, puis rendra sa décision fixant le loyer du bail révisé ou renouvelé. 

Les décisions sont généralement rendues entre un et deux mois après l’audience de plaidoirie. 

9 – Sur la durée de la procédure en fixation du loyer   

On relèvera qu’une telle procédure peut s’avérer parfois longue, en ce qu’elle comporte une première audience, une expertise, puis une seconde audience fixant le loyer du bail commercial. 

La durée d’une telle procédure est très aléatoire, puisqu’elle dépendra du nombre de renvois des audiences, mais également de l’expert qui organise lui-même son calendrier des opérations d’expertise. 

Il est donc particulièrement délicat d’indiquer un délai précis, mais il faut, de manière générale et selon les activités exercées, compter entre un an et deux ans, voire parfois plus, pour obtenir une décision, étant précisé qu’un appel est bien évidemment possible. 

Cette décision pouvant intervenir plusieurs années après la date d’effet du renouvellement ou de la révision, et le loyer étant fixé rétroactivement à cette date, les parties doivent prendre les mesures nécessaires pour anticiper le nouveau loyer fixé. 

Il arrive d’ailleurs souvent que les parties attendent le dernier moment pour notifier le mémoire préalable. 

Ce dernier moment est le terme de la prescription de l’action, dont le délai est de deux à compter de la date de renouvellement ou de révision. 

C’est ainsi qu’en cas d’augmentation du loyer, le preneur devra provisionner les sommes qui pourraient être in fine dues au titre de la modification rétroactive du loyer. 

En cas de baisse du loyer, il est fréquent que le bailleur propose des avoirs sur les loyers à venir, jusqu’à compensation. 

Cette procédure étant ainsi complexe, il est fortement recommandé de se faire assister d’un conseil pour en saisir les tenants et aboutissants, étant précisé que seules les règles de procédure ont été présentement évoquées, et non pas les règles de détermination du loyer.