Suppression des loyers COVID réclamés par le Bailleur

Le Juge des référés de Bobigny, par ordonnance du 21 janvier 2022, adopte l’argumentation soutenue par notre cabinet : le fait de ne pouvoir ni jouir, ni user des locaux conformément à leur destination contractuelle pendant les périodes de fermeture administratives correspond à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.


Un bailleur social, louant des locaux commerciaux, fait délivrer à son preneur affecté par une fermeture administrative, un commandement de payer le 5 novembre 2020, soit pendant la deuxième période de fermeture administrative. 

Postérieurement à la cessation de l’état d’urgence sanitaire, en juillet et août 2021, le bailleur assigne en référé le preneur et sa caution.

En défense, le preneur soutient que les demandes du bailleur violent les dispositions protectrices de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et, en toute hypothèse, qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses liée notamment à la suspension des effets du contrat de bail pendant les périodes de fermeture administrative.

De son côté, le bailleur soutient que sa demande d’acquisition de la clause résolutoire est recevable dès lors que l’assignation est délivrée deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire et que les dispositions des articles 1219 et 1722 du Code civil, invoquées par le preneur, ne seraient pas applicables.

Le Juge des référés déboute le bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle que le dispositif protecteur de la loi du 14 novembre 2020 est applicable rétroactivement à compter du 17 octobre 2020 et décide par conséquent que le bailleur ne peut pas se prévaloir d’un commandement signifié le 5 novembre 2020.

Puis, sur la demande de condamnation au paiement des loyers des périodes de fermeture administrative, le Juge des référés énonce :

« il est constant qu’en application de l’article 1722 du Code civil, d’une part, la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que, d’autre part la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose, la perte partielle de la chose louée n’étant pas nécessairement définitive et pouvant être partielle ».

Le Juge des référés ajoute :

« il ne peut être sérieusement contesté que le preneur a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’il n’a pu ni en jouir ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de faute du bailleur étant indifférente à la caractérisation de la perte ».

A notre sens, le Juge des référés fait une exacte application de l’article 1722 du Code civil et de la jurisprudence ancienne rendue au visa de cet article :

- La perte peut être physique ou juridique,
- La perte peut résulter d’une décision administrative,
- La perte est indifférente à une éventuelle faute du bailleur,
- La perte partielle est caractérisée dès lors que le preneur ne peut ni jouir, ni user des locaux conformément à leur destination contractuelle.

Après avoir caractérisé la perte partielle de la chose louée, le Juge des référés fait une application stricte de l’article 1722 du Code civil.

Il diminue le quantum de la réclamation du bailleur au titre des loyers en supprimant ceux relatifs aux périodes de fermeture administrative.   

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JANVIER 2022 N° RG 21/01347 & N° RG 21/01329