mardi 3 décembre 2024
Le contrat de bail stipulait une clause d’indexation rédigée comme suit :
« De convention expresse, la variation de l'indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu'il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation ».
Deux ans plus tard, le bailleur a vendu les locaux à une autre société.
Par la suite, le locataire a assigné la société cédante et le cessionnaire afin de faire constater le caractère non écrit de la clause d’indexation et solliciter la restitution des sommes versées au bailleur à ce titre.
La Cour d’appel a considéré que la clause d’indexation devait être réputée non écrite dans la mesure où elle avait pour effet d’autoriser l’indexation du loyer uniquement à la hausse.
Elle a considéré que l’intégralité de la clause d’indexation devait être réputée non écrite au motif que le bailleur avait déclaré, aux termes du bail, que « les stipulations relatives à l'indexation annuelle du loyer constituaient pour lui un motif déterminant de la conclusion du contrat, sans lequel celui-ci n'aurait pas été conclu, ce qui est expressément accepté par le preneur ».
Ce faisant, elle s’est placée sur le terrain du vice du consentement et a vérifié le caractère essentiel et déterminant de la clause d’indexation dans le consentement donné par les parties au contrat de bail.
Le bailleur ayant déclaré que l’intégralité des stipulations relatives à l’indexation annuelle du loyer était un motif déterminant de son consentement au contrat, la Cour d’appel a jugé que l’intégralité de la clause d’indexation devait être réputé non écrite, avec pour conséquence pour le bailleur de ne plus pouvoir indexer le loyer.
En raisonnant ainsi, la Cour d’appel a, d’une certaine manière, opéré un parallélisme entre le caractère général de la déclaration du bailleur sur la clause d’indexation dans le contrat de bail commercial et le caractère général de la sanction appliquée, car c’est la totalité de la clause d’indexation qui est réputée non écrite.
La société cédante et le cessionnaire ont formé un pourvoi en cassation, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir vérifié le caractère divisible de la clause d’indexation et de s’être limités à contrôler son caractère essentiel et déterminant pour les parties.
Les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappellent tout d’abord, au visa des articles L145-15 et L145-39 du Code de commerce, que toute clause ou stipulation contrevenant aux dispositions des article L145-37 à L145-41 est réputée non écrite.
Ils rappellent ensuite qu’un bail peut valablement stipuler une clause d’échelle mobile dès lors que cette clause respecte les dispositions de l’article L145-38 du Code de commerce.
La troisième chambre civile énonce ensuite que la clause d’indexation qui prévoit la variation du loyer uniquement à la hausse doit être réputée non écrite.
Elle précise néanmoins que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non l’ensemble de la clause, sauf en cas d’indivisibilité de la clause.
La troisième chambre civile rappelle à cette occasion un précédent arrêt rendu dans une espèce similaire, où le contrat de bail comportait également une clause d’indexation prévoyant une variation du loyer uniquement à la hausse. (Civ 3ème, 12 juillet 2022, n°21-11.169)
Dans cet arrêt, la troisième chambre civile avait déclaré illicite une clause écartant la variation à la baisse de l’indice de référence.
Elle avait également énoncé que la stipulation du bail selon laquelle « la clause [d’indexation] constituait une condition essentielle et déterminante dont la non application partielle ou totale pourrait autoriser le bailleur à demander la résiliation du bail » ne suffisait pas à caractériser l’indivisibilité nécessaire à ce qu’elle soit réputée non écrite dans son intégralité.
En faisant référence à ce précédent arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme l’illicéité des clauses d’indexation qui écarte la variation à la baisse de l’indice applicable et la sanction applicable à ces clauses.
Elle rappelle également que la sanction consistant à juger qu’une clause réputée non écrite doit être limitée à la portion de la clause ayant un caractère illicite.
Commentaires :
Le présent arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de validité des clauses d’indexation.
En l’espèce, les juges du fond sont censurés pour leur mauvaise application de la sanction applicable aux clauses illicites insérées dans un bail commercial.
En effet, l’étendue de la sanction doit être limitée à la partie de la clause d’indexation qui a un caractère illicite, ce qui suppose de vérifier son caractère divisible.
L’intégralité de la clause d’indexation peut être réputée non écrite seulement si les parties parviennent à démontrer son caractère indivisible.
Pour caractériser l’indivisibilité de la clause d'indexation, le présent arrêt ne s’appuie pas sur l’intention des parties lors de la conclusion du bail commercial et les conditions ayant déterminé leur consentement mais retient une approche plus objective.
Aussi, lors de l’analyse de la clause, il ne convient pas de vérifier si les stipulations litigieuses ont eu un caractère déterminant du consentement d’une partie, mais de vérifier si la clause conserve sa cohérence et son sens lorsqu’elle est amputée des stipulations illicites.
Dans l’affirmative, la clause continue de s’appliquer, mais sans tenir compte des stipulations illicites, et s’agissant d’une clause d’indexation, l’indice de référence peut ainsi s’appliquer à la hausse comme à la baisse.
Cette solution, qui permet au bailleur d’éviter un gel total de l’indexation et au locataire de bénéficier d’une baisse de loyer lorsque l’indice de référence varie à la baisse, vise à préserver un certain équilibre entre les intérêts du bailleur et du locataire.
Appréciation du caractère indivisible d’une clause d’indexation
Peu importent les déclarations des parties entrées dans le champ contractuel, lorsqu’une clause d’indexation est réputée non écrite, le juge doit opérer un contrôle de sa divisibilité et limiter le caractère non écrit de la clause à la stipulation prohibée.
Une société a donné à bail des locaux commerciaux.Le contrat de bail stipulait une clause d’indexation rédigée comme suit :
« De convention expresse, la variation de l'indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu'il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation ».
Deux ans plus tard, le bailleur a vendu les locaux à une autre société.
Par la suite, le locataire a assigné la société cédante et le cessionnaire afin de faire constater le caractère non écrit de la clause d’indexation et solliciter la restitution des sommes versées au bailleur à ce titre.
La Cour d’appel a considéré que la clause d’indexation devait être réputée non écrite dans la mesure où elle avait pour effet d’autoriser l’indexation du loyer uniquement à la hausse.
Elle a considéré que l’intégralité de la clause d’indexation devait être réputée non écrite au motif que le bailleur avait déclaré, aux termes du bail, que « les stipulations relatives à l'indexation annuelle du loyer constituaient pour lui un motif déterminant de la conclusion du contrat, sans lequel celui-ci n'aurait pas été conclu, ce qui est expressément accepté par le preneur ».
Ce faisant, elle s’est placée sur le terrain du vice du consentement et a vérifié le caractère essentiel et déterminant de la clause d’indexation dans le consentement donné par les parties au contrat de bail.
Le bailleur ayant déclaré que l’intégralité des stipulations relatives à l’indexation annuelle du loyer était un motif déterminant de son consentement au contrat, la Cour d’appel a jugé que l’intégralité de la clause d’indexation devait être réputé non écrite, avec pour conséquence pour le bailleur de ne plus pouvoir indexer le loyer.
En raisonnant ainsi, la Cour d’appel a, d’une certaine manière, opéré un parallélisme entre le caractère général de la déclaration du bailleur sur la clause d’indexation dans le contrat de bail commercial et le caractère général de la sanction appliquée, car c’est la totalité de la clause d’indexation qui est réputée non écrite.
La société cédante et le cessionnaire ont formé un pourvoi en cassation, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir vérifié le caractère divisible de la clause d’indexation et de s’être limités à contrôler son caractère essentiel et déterminant pour les parties.
Les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappellent tout d’abord, au visa des articles L145-15 et L145-39 du Code de commerce, que toute clause ou stipulation contrevenant aux dispositions des article L145-37 à L145-41 est réputée non écrite.
Ils rappellent ensuite qu’un bail peut valablement stipuler une clause d’échelle mobile dès lors que cette clause respecte les dispositions de l’article L145-38 du Code de commerce.
La troisième chambre civile énonce ensuite que la clause d’indexation qui prévoit la variation du loyer uniquement à la hausse doit être réputée non écrite.
Elle précise néanmoins que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non l’ensemble de la clause, sauf en cas d’indivisibilité de la clause.
La troisième chambre civile rappelle à cette occasion un précédent arrêt rendu dans une espèce similaire, où le contrat de bail comportait également une clause d’indexation prévoyant une variation du loyer uniquement à la hausse. (Civ 3ème, 12 juillet 2022, n°21-11.169)
Dans cet arrêt, la troisième chambre civile avait déclaré illicite une clause écartant la variation à la baisse de l’indice de référence.
Elle avait également énoncé que la stipulation du bail selon laquelle « la clause [d’indexation] constituait une condition essentielle et déterminante dont la non application partielle ou totale pourrait autoriser le bailleur à demander la résiliation du bail » ne suffisait pas à caractériser l’indivisibilité nécessaire à ce qu’elle soit réputée non écrite dans son intégralité.
En faisant référence à ce précédent arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme l’illicéité des clauses d’indexation qui écarte la variation à la baisse de l’indice applicable et la sanction applicable à ces clauses.
Elle rappelle également que la sanction consistant à juger qu’une clause réputée non écrite doit être limitée à la portion de la clause ayant un caractère illicite.
Commentaires :
Le présent arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de validité des clauses d’indexation.
En l’espèce, les juges du fond sont censurés pour leur mauvaise application de la sanction applicable aux clauses illicites insérées dans un bail commercial.
En effet, l’étendue de la sanction doit être limitée à la partie de la clause d’indexation qui a un caractère illicite, ce qui suppose de vérifier son caractère divisible.
L’intégralité de la clause d’indexation peut être réputée non écrite seulement si les parties parviennent à démontrer son caractère indivisible.
Pour caractériser l’indivisibilité de la clause d'indexation, le présent arrêt ne s’appuie pas sur l’intention des parties lors de la conclusion du bail commercial et les conditions ayant déterminé leur consentement mais retient une approche plus objective.
Aussi, lors de l’analyse de la clause, il ne convient pas de vérifier si les stipulations litigieuses ont eu un caractère déterminant du consentement d’une partie, mais de vérifier si la clause conserve sa cohérence et son sens lorsqu’elle est amputée des stipulations illicites.
Dans l’affirmative, la clause continue de s’appliquer, mais sans tenir compte des stipulations illicites, et s’agissant d’une clause d’indexation, l’indice de référence peut ainsi s’appliquer à la hausse comme à la baisse.
Cette solution, qui permet au bailleur d’éviter un gel total de l’indexation et au locataire de bénéficier d’une baisse de loyer lorsque l’indice de référence varie à la baisse, vise à préserver un certain équilibre entre les intérêts du bailleur et du locataire.
Cour de cassation, 3èmechambre civile, 4 juillet 2024 – n°23-13.285
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