Décret tertiaire : Approche financière

Le décret tertiaire a mis en place trois obligations principales incombant aux propriétaires et occupants de bâtiments de plus de 1 000 m2 hébergeant une activité tertiaire :  

• La réduction du niveau de consommation d'énergie,  
• Une obligation de reporting des données de consommation d'énergie  
• L'établissement d’une annexe au bail relative à l’« évaluation du respect de l'obligation ». 

La question de la répartition entre bailleur et preneur des couts portant sur la réduction du niveau de consommation d’énergie se pose. 

Le bailleur tout comme le preneur sont assujettis aux obligations introduites par le décret tertiaire, qui laisse aux parties la liberté de les répartir. 

Les parties sont donc tenues de se rapprocher et de négocier la charge des obligations. 

Il existe donc un risque de conflit dans un domaine où il aurait opportun de mettre en place un ordre public de direction. 

Dans ces conditions, comment agir ? 

Décret Tertiaire : quelles sont les bonnes pratiques à mettre en place lors de la négociation d’un nouveau bail ?

• Négocier la mise en place de clauses répartissant les obligations du dispositif Eco-Energie-Tertiaire même si les locaux loués ne sont pas encore concernés par le dispositif, 
• Déterminer les surfaces concernées,   
• Déterminer les travaux à entreprendre et les actions à réaliser pour atteindre les objectifs  : en mettant en place une expertise ou un audit technique.  Idéalement, la fixation du prix du bail devrait dépendre de l’issue de l’expertise. 
• Mandater un seul et unique technicien/ bureau d’étude (pour respecter le principe du contradictoire / limiter les frais en les partageant par moitié). 
• Ne pas payer les frais d’audit deux fois si l’intérêt du preneur est de faire appel à son propre technicien
• Déterminer le périmètre de la mission technique : mission succincte ou audit exhaustif ?
• Organiser les modalités de sélection du technicien (appel d’offre) 
• Éviter les abus de refacturation du technicien 
• Organiser la communication des justificatifs de charges liées au décret tertiaire 
• Organiser la transmission des informations entre les parties (modification d’un équipement) ou à l’éventuel prestataire en charge de la déclaration annuelle
• Organiser la réalisation des travaux (calendrier / clause de souffrance)
• Déterminer le cout des travaux des locaux et de l’ensemble immobilier dont ils dépendent 
• Prévoir une annexe au bail, réalisée sur la base de la dernière attestation numérique annuelle 
• S’inspirer du dispositif de l’annexe environnementale (en vigueur depuis le 1er juillet 2012, pour des locaux de plus de 2000 m2),  

Décret tertiaire : Quelles bonnes pratiques au cours de la vie du bail ?

Négocier des avenants organisant :

• Les obligations déclaratives sur OPERAT  
• La communication réciproque des consommations annuelles énergétiques

Mettre en place des dispositions organisant : 

• Le plan d’actions,  
• Les moyens correspondants, 
• Le suivi des actions (avec la publication), 
• Les éventuelles modalités d’accès aux locaux, 
• Un contrat de performance énergétique,
• Le rappel des sanctions. 

Les parties pourraient également raisonner par rapport aux dispositions de l’article R.174-26  du CCH qui prévoit :  

« La modulation des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale en raison des coûts manifestement disproportionnés des actions nécessaires par rapport aux avantages attendus, prévue au c du I de l'article L. 174-1, est mise en œuvre sur la base d'une argumentation technique et financière. » 

Ainsi, à lire cet article, une action pour mettre un local en conformité avec le décret tertiaire doit se traduire pour les assujettis (propriétaire + locataire) par un bénéfice ou un à tout le moins un équilibre.  

Ce n’est pas le locataire qui financerait l’action mais l’économie d’énergie obtenue en conséquence de l’action mise en œuvre par le propriétaire (Charte mars 2024 : Mise en œuvre du décret tertiaire dans l’immobilier logistique / principes communes pour la relation propriétaire / locataire ) :  

• Si l’action est réalisée par le locataire (exemple : rénovation de l’éclairage) : il n’y pas de question à se poser; le locataire bénéficie de l’économie et garde pour lui l’économie pour financer le cout de l’action.  
• Si l’action est réalisée par le bailleur, le locataire bénéficie de l’économie d’énergie et  reverse au bailleur la somme correspondante à cette économie d’énergie.   
• Si les actions mises en place par le bailleur ne permettent pas d’atteindre l’économie prévue lors de la conclusion du bail ou de son avenant (vs l’économie effectivement réalisée), le bailleur ne pourra pas demander au locataire une réversion. 

Quelles sont nos recommandations ? 

Dans le cadre de la rédaction du bail commercial ou de son avenant décret tertiaire, il s’agirait donc :   

- Obliger le Bailleur à réaliser des travaux qui gêneront des économies d’énergie pour le Preneur, c’est-à-dire un bénéfice sur les actions mises en place.   

- Pour déterminer l’économie réalisée et attribuable à l’action du Bailleur, définir un seuil et s’accorder sur le montant reversé par le Preneur au Bailleur.  

- Prévoir l’hypothèse selon laquelle l’économie réalisée n’est pas celle attendue.