Achat d’un fonds de commerce : l’audit indispensable du bail commercial

L’acquéreur d’un fonds de commerce peut-il refuser la réitération de l’acte de cession, conclu sous la condition suspensive que le bailleur renouvelle le bail commercial aux mêmes conditions et charges, au motif que ces conditions et charges auraient changé ?

Décision commentée :

Le vendeur d’un fonds de commerce demande en justice la condamnation de l’acquéreur à lui verser des dommages et intérêts pour avoir refusé de régulariser l’acte définitif.

Condamné en première instance, l’acquéreur interjette appel et fait valoir pour l’essentiel que :

• l’une des conditions suspensives, celle relative au bail, n’était pas levée,
• compte tenu des différences constatées entre le compromis sous conditions suspensives et les nouvelles conditions fixées par le bailleur, il a refusé de réitérer la cession définitive.

A titre subsidiaire, il soutient que le montant de la clause pénale est manifestement excessif, cette clause cohabitant avec une indemnité de dommages et intérêts.

Dans son analyse, la cour constate que le compromis sous conditions suspensives mentionne :

• qu’une demande de renouvellement est en cours, le bailleur n’ayant pas contesté cette demande de renouvellement,
• que le cessionnaire déclare avoir parfaitement connaissance du bail, tant pour en avoir reçu une copie que par la lecture qui lui en a été faite par le notaire.

Elle relève que : 

• le bail stipule un mécanisme de révision de plein droit et automatique du loyer à chaque période triennale, déterminant avec précision les indices pris en compte,
• le bailleur a confirmé son accord pour le renouvellement du bail précisant toutefois que loyer serait fixé à la hausse par application du mécanisme de révision.

La cour en déduit que l’acquéreur ne peut pas se prévaloir d’un droit acquis au maintien d’un montant de loyer identique au loyer mensuel repris au compromis, la hausse du loyer étant le résultat du jeu normal des règles d’indexation, mécanisme automatique prévu au bail commercial.

Ainsi, aucun changement des conditions et charges du bail n’étant avéré, l’acquéreur ne pouvait prendre ce prétexte pour refuser la réitération de la cession.

En conséquence, la condition suspensive de renouvellement du bail aux mêmes conditions et charges étant réalisée et l’acte authentique n’ayant pu être régularisé par la seule faute de l’acquéreur qui n’a pas donné suite à la convocation du notaire, la clause pénale trouve à s’appliquer.

La non-réitération de la cession ayant accéléré la liquidation judiciaire du vendeur, et au vu du gain manqué, les montants arrêtés par la clause pénale, à titre de dommages et intérêts, ne peuvent être jugés excessifs.

Enseignement :

Si l’acquéreur du fonds de commerce avait sérieusement audité le bail, qui constitue l’un des éléments essentiels de ce fonds : 

• il n’aurait pas été surpris par la demande d’indexation du bailleur formée après le compromis (ou promesse synallagmatique),
• il aurait demandé à ce que la condition suspensive relative au bail soit rédigée différemment et le protège davantage, ce qui lui aurait permis de légitimement refuser la réitération.

En conséquence, si vous souhaitez acquérir un fonds de commerce et prévenir toute éventuelles difficultés, il est prudent d’établir un audit précis des conditions et charges du bail commercial.

Lorsque notre cabinet est chargé de l’opération d’acquisition ou de cession d’un fonds de commerce, il propose dans son forfait d’intervention l’établissement d’un tel audit.

COUR D’APPEL DE DOUAI, CHAMBRE 2 SECTION 2 - ARRÊT DU 31/05/2018, N° RG : 16/04360